泰国的房地产法处于两种相互博弈的力量交汇点：一方面是宪法倾向于将土地保留在泰国人手中；另一方面则是明确的立法框架，为外国人投资、持有及传承房地产开辟了明确的合法途径。 对于任何计划购买公寓、租赁别墅、获取家庭住宅的用益权，或持有酒店资产的人来说，最稳妥的做法是直接依据《土地法》、《公寓法》以及《民商法典》的条文行事，而非依赖传闻或营销人员反复宣传的说法。
本指南从实际操作角度出发，详细阐述了根据泰国房地产法，外国人可以和不可以做什么；土地局如何实际办理产权转让手续；各种产权结构的成本；以及最严重的法律风险所在。文中所引用的法律依据涵盖了主要法规、相关部长条例，以及一项最近的最高法院裁决——该裁决重新界定了长期租赁合同的起草方式。
泰国房地产的法律框架
泰国的房地产法律并未汇编成一部单一的成文法。关于谁可以拥有何种财产、拥有期限以及相关条件的规则，分散在多部法律中，且每部法律都有其各自的执法机构。
经修订的《土地法》（佛历2497年，即1954年）是规范土地所有权的主要法律，由内政部下属的土地局负责执行。 《民商法典》（CCC）在第537至571条中对不动产租赁进行了规范，并在第1402至1434条中确立了可登记的物权，包括用益权、地上权、居住权及地役权。 经修订的《2522年（1979年）分层所有权法》针对公寓单元的分层所有权制定了独立的制度。《2542年（1999年）外国商业法》限制了某些商业活动，并结合《土地法》，禁止利用泰国名义股东规避外国所有权限制。 最后，《2019年土地与建筑税法》（佛历2562年）引入了一项年度房产税，取代了原有的房屋与土地税及地方发展税。
在各项法规之上是《泰国王国宪法》，它确立了国家在土地和自然资源管理方面的职能；而在其之下则是各部颁布的规章、各部门发布的通告以及最高法院的判决，这些文件往往决定了相关规则在实践中的具体适用方式。
外国人可以在泰国拥有土地吗
泰国房地产法的出发点非常明确。《土地法》第86条规定，除特定条约授予该权利外，外国人不得取得土地所有权。泰国最后一份允许外国人拥有土地所有权的互惠条约已于1970年终止，因此，如今该条约途径虽在法律条文中依然存在，但已无实际效力。因此，一般原则是，外国人不得以其个人名义登记土地的永久所有权。
《土地法》规定了一系列有限的例外情况，每种情况都附有严格的条件。
通过4000万泰铢投资进行土地征用（第96条之二）
《土地法修正案（第8号）》（佛历2542年，即1999年）新增的第96之二条规定，允许外国人购买最多1莱（1,600平方米）的土地用于居住，但须满足以下四项核心条件：
- 申请人已将至少4000万泰铢带入泰国，并投资于部长条例规定的资产，其中包括泰国政府债券、泰国央行债券、共同基金以及对泰国投资促进委员会（BOI）扶持项目的投资。
- 该投资必须持有至少五年。
- 该土地必须位于曼谷、芭提雅或某市辖区的住宅区。
- 内政部长必须逐案批准。
即使获得了该权利，它也不能通过继承转让。所有者去世后，继承人必须在规定期限内处置该土地，除非该继承人本身符合资格。实际上，4000万泰铢的途径仍鲜少被采用。
泰国公民的外国配偶所持有的土地
与外国人结婚的泰国公民可以以其个人名义购买土地，但前提是夫妻双方须在土地局签署一份联合声明，确认所用资金属于泰国配偶的个人财产，而非夫妻共同财产。根据土地局的规定，该声明是必需的，旨在依据《民商法典》第1471条保护泰国配偶的个人财产权利。
根据投资促进法取得的土地
获得泰国投资促进委员会（BOI）扶持的企业、泰国工业区管理局（IEAT）以及某些受监管区域，可能被允许拥有土地以用于经营受扶持的业务。这些权利与扶持政策挂钩，在扶持政策终止时失效，且不会为外国股东产生个人住宅产权。
外国人购买公寓
《分层所有权法》为外国个人提供了唯一一条常规的获得永久产权的途径。分层所有权公寓（即分层产权公寓）拥有独立的产权证，并可在符合资格的外国人名下进行登记，但须遵守整栋建筑的配额限制。
49%的外资配额
根据《公寓法》第19条之二的规定，由外国人持有的单一公寓法人实体内所有单位的总建筑面积，不得超过总可售建筑面积的49%。剩余的51%必须由泰国国民或符合该法资格标准的泰国法人实体持有。该配额由公寓法人实体进行追踪，并在每次产权转让登记前由土地局进行核验。
如果某栋楼的外国购房配额已用尽，外国买家便无法登记永久产权，只能等待泰国业主将房产出售给外国买家（这不会释放新的配额）、另寻其他楼盘，或者考虑办理该房产的注册长期租赁。
第19条规定的资格
《公寓法》第19条列举了符合外国业主资格的对象。这五类包括：在泰国拥有永久居留权的外国人；根据《投资促进法》获准入境的外国人；根据《土地法》被视为外国人但仍受投资法律支持的法人；由泰国投资促进委员会（BOI）支持的外国注册法人；以及最常见的一类——通过正规银行渠道以外币形式将资金汇入泰国的外国人或外国法人。
《外汇交易表》（FETF）
对于大多数个人买家而言，其资格依据源自第19(5)条。全部购房款必须以外币汇入泰国，并在泰国境内兑换成泰铢。收款的泰国银行将开具《外汇交易表》（FETF，原称Thor Tor 3），记录入境汇款、原始货币、泰铢兑换金额以及声明用途（“用于购买公寓单元”）。 对于单笔50,000美元或等值及以上的外汇汇入，必须填写FETF并向泰国央行报告。若未提交FETF，土地局将不予办理外籍配额房产的过户登记。
公寓单元的继承
根据第19(7)条，从前任业主处继承公寓的外籍继承人将面临两种可能的结果。 若该继承人独立符合第19条规定的任一资格类别，该单元可在外国配额范围内登记在继承人名下。若继承人不符条件，法律要求其在取得所有权后60天内通知主管官员，并须在一年内处置该单元。若未履行此义务，土地局局长有权代表继承人处置该单元。
土地或不动产的长期租赁
如果外国人无法获得永久产权土地，注册的长期租赁便是最常用的法律替代方案。
30年的法定最高刑期
《民商法典》第540条规定，不动产租赁期限不得超过三十年，超过该期限的部分将自动缩短至三十年。根据第538条规定，不动产租赁期限超过三年的，必须采用书面形式并向土地部门登记；否则，无论当事人如何约定，该租赁关系仅在三年内具有法律效力。
商业和工业用不动产租赁
《1999年（佛历2542年）工商业不动产租赁法》允许工商业租赁期限最长为50年，并可续租50年。该法仅适用于根据该法登记且用于真正工商业用途的租赁，相关法规还规定了项目规模的下限，并要求获得土地局批准。该法不适用于住宅用途。
“30+30+30”租赁结构的终结
多年来，房地产市场一直依赖一种租赁合同，该合同将30年的初始租期与两份预付且预先签署的30年续租条款相结合，并向外国买家宣传为90年租约。 在最高法院第4655/2566号判决（2025年3月）中，法院裁定预先约定的自动续租条款仅属于个人合同承诺。此类条款不具有土地约束力，不约束土地的后续所有者，且不能作为物权对第三方强制执行。实际上，这意味着：
- 已登记的租赁合同最长可强制执行的期限为30年。
- 任何“续期”均视为一份新的合同，需在续期时征得当时登记所有人的同意。
- 如果土地发生转让或继承，预付的续保保费将不受保障。
外国买家现在应将任何30年租约视为30年的权利，而非90年的权利。真正能增强买家地位的合同拟定技巧包括：为建筑物设立已登记的地上权、与泰国交易对手的清偿能力资产挂钩的互惠购买权，以及通过交易架构设计，使建筑物（可由外国人持有）与土地分开持有。
用益权、地上权与居住权
除了所有权和租赁权之外，《民商法典》还设立了三项物权，这些权利可以登记在产权证上，即使在土地转让后仍可予以强制执行。
用益权（第1417至1428条）
用益权赋予持有人对他人拥有的不动产进行占有、使用、享用、管理及获取收益的权利。用益权人可以在用益权存续期间将该不动产出租给第三方、自住或从中获取收入，但不得出售该不动产所占用的土地。 用益权可设定为最长30年的固定期限，或设定为用益权人的终身。该权利在土地局依据产权证进行登记，并在所有权转移后依然有效。
面积（第1410至1416条）
地上权赋予持有人在他人拥有的土地上拥有建筑物、构筑物或种植物的权利。这是外国人购买或在泰国配偶或泰国公司持有的土地上建造房屋时最常用的法律手段；外国人将建筑物登记在自己名下，而土地仍登记在泰国所有者名下。 地上权的授予期限可以是固定期限（最长30年）、所有权人的终身，或地上权人的终身，具体以双方约定为准。
居住（第1402至1409条）
居住权允许某人免费居住在他人房屋内。该权利具有个人性质，不可转让，且在持有人去世时即告终止。该权利通常用于家庭安排，包括离婚后的居住安排，而非作为商业安排。
主要外籍人士房产结构的比较
| 结构 | 最长时长 | 可注册的 | 可转让的 | 典型应用 |
|---|---|---|---|---|
| 公寓永久产权 | 永久 | 是（相当于Chanote） | 是的，在49%的配额范围内 | 自住住宅，投资 |
| 登记租赁 | 住宅30年，商业最高50+50年 | 是 | 须经房东同意 | 别墅用地、已满额的公寓 |
| 使用权 | 30年或终身 | 是 | 个人性质，不可转让 | 配偶安排，家庭住宅 |
| 表面 | 30年或终身 | 是 | 是（视条款而定） | 在泰国人拥有的土地上拥有房产 |
| 居住 | 终身 | 是 | 仅限个人使用，不可转让 | 家庭居住安排 |
通过泰国公司持有土地：名义持有人的陷阱
泰国房地产界最根深蒂固的误解之一是：外国人可以通过设立一家泰国公司合法购买土地，该公司由泰国股东持有51%的股份，而外国人则通过优先表决权或附带协议来控制该公司。如果泰国股东只是代表外国人行事的代名股东，这种架构即属违法。
《土地法》第113条与 《外国商业法》第35条的结合，旨在打击利用泰国国民或法人作为幌子，使外国人得以规避法定所有权限制的行为。若泰国国民作为外国人的代理人或名义人持有土地，法律将该土地视为属于该外国人，并依据《土地法》第94条下令予以处置。 根据《外国商业法》，对代名安排的刑事处罚为最高三年监禁及10万至100万泰铢的罚款，并处以每日罚款直至违规行为纠正。
自2024年以来，商业发展局（DBD）和特别调查局（DSI）已加强执法力度。土地交易本身可能被宣告无效，公司可能被注销，董事和泰国名义股东可能面临起诉。 这些调查的目标并非由实质性泰国股东持有且经营真实业务的真正泰国控股公司；其目标是那些仅由外国人名义控制、仅用于持有住宅或休闲用地结构的公司。
如需更深入了解名义股东的法律执行以及如何构建符合泰国法规的控股架构，请参阅我们的配套指南《泰国名义股东及合规指南》。
产权证：您实际购买的是什么
泰国并非每一块“土地”都具有相同的法律地位。在签署任何文件之前，必须将产权文件与土地局的记录进行核对。
| 文档 | 泰语名称 | 转让的权利 | 适用于境外关联投资 |
|---|---|---|---|
| 查诺特（诺索尔4号） | 土地标牌 | 拥有经GPS测绘的完整永久产权 | 是（仅此文件完全符合要求） |
| 诺·索尔·3·戈尔 | 3年级 | 经确认的土地使用证明，经航空测绘 | 可以接受，可升级至Chanote |
| 诺索尔3 | 3号 | 使用证明，无精确测绘 | 注意：边界纠纷时有发生 |
| 索尔·科尔 1 | 第1条 | 仅限占有权主张 | 不 |
| 波尔·托尔 5 | 第5条 | 纳税凭证，不具有所有权 | 不 |
土地局的购房流程
在泰国购买房产的最后一步是在土地局分支机构办理产权证登记。该流程通常包括以下步骤。
- 对产权证、卖方的法律行为能力、产权负担、公寓法人实体的外资配额、规划许可、环境限制以及任何未决诉讼进行法律尽职调查。土地局可应要求出具权威的产权查询报告。
- 待尽职调查结果出炉后，将签署一份押金可全额或部分退还的预订协议。
- 附有先决条件的买卖协议（产权清晰、外商配额可用、FET证明），并明确划分转让费、税费及印花税的承担责任。
- 通过持有泰国牌照的银行进行的入境资金转账，以外币形式进行，在泰国境内兑换为泰铢；单笔转账金额在50,000美元及以上的，需提供FETF证明。
- 在土地局办理登记手续，需亲自到场（或由持有经公证的授权书的正式授权代理人代办）。土地局工作人员将核验身份、相关情况下的FETF、买卖合同、产权证以及法人实体的外资配额函，并收取所有政府费用和税款。
- 以买方名义签发新的产权证，或在产权证背面登记租赁权、用益权或地上权。
如果是简单的公寓购买，只要所有文件齐全，通常一天内即可在土地局完成登记。而涉及公司买方、投资促进委员会（BOI）项目或环境审批等复杂的交易，则可能需要数月时间。
房产转让的政府费用和税费
除非法律另有规定，否则转让税应按官方评估值（财政部估值）与合同价格中的较高者计算。标准税率如下所示。
| 费用 | 标准费率 | 法定默认付款人 | 注释 |
|---|---|---|---|
| 转会费 | 评估价值的2% | 通常根据合同约定按五五分成 | 根据现行政府优惠政策，符合条件的以泰语命名的主要居所购房可享受优惠利率 |
| 特定商业税（SBT） | 注册价值或评估价值中较高者之3.3%（3% + 10%地方附加费） | 卖家 | 适用于卖方持有房产未满5年，且在Tabien Baan登记未满1年的情况 |
| 印花税 | 注册价值的0.5% | 卖家 | 仅当 SBT 不适用时才适用 |
| 预扣税 | 个人：累进税率；企业：注册价值或评估价值中的较高者之1% | 卖家 | 可抵扣卖方的所得税 |
| 租赁登记费 | 租期总租金的1% + 0.1%的印花税 | 通常为租户或分区 | 适用于租期超过3年的租赁合同 |
| 抵押登记费 | 担保金额的1%，上限为200,000泰铢 | 借款人 | 产权证上的贷款人留置权 |
政府已多次下调符合条件的泰国公民购买自住房产的过户费和按揭费，且适用房产价格上限有所规定；外国人通常不符合享受这些优惠的条件。有关当前费率及任何现行减免政策，可向土地局或我们的团队咨询确认。
年度土地及建筑物税
《2019年土地与建筑税法》（佛历2562年）取代了原有的房屋与土地税。该税种由地方行政机构（曼谷市行政局、芭堤雅市行政局，或相关市镇及分区行政机构）负责征收。评估通知书通常于2月发出，税款应于每年4月30日前缴清，可一次性缴清，也可分三期缴纳。
该法案按用途类别规定了法定最高费率，具体适用费率由皇家法令确定。最高费率如下：
- 农业用途：最高0.15%
- 住宅用途：最高0.30%
- 其他用途（商业、工业）：最高1.20%
- 空置或闲置土地：最高1.20%，若持续闲置，每3年递增一次，直至达到3%
对于同时拥有作为主要居所的土地和建筑物，且姓名登记在《房屋登记簿》（Tabien Baan）上的泰国公民，其房产评估总值的前5000万泰铢可享受免税待遇。 对于仅拥有作为主要居所的建筑物（通常指姓名登记在该建筑物房屋登记簿上的公寓住户）的所有者，免税额为1000万泰铢。外国业主虽可享受较低的适用税率，但通常无法享受基于居所的免税待遇，因为房屋登记簿（Tabien Baan）通常是泰国国民专用的文件。
外国买家应避免的合同起草误区
一些反复出现的问题会导致在土地局产生代价高昂的纠纷或注册被拒。最常见的问题包括：未登记的、承诺无偿续租的“补充协议”， 双语合同中泰文版本与英文版本存在冲突（在泰国法院审理时通常以泰文版本为准）、未经核实的公寓外籍配额导致购房受阻、购房款支付至泰国个人账户而非受监管的托管账户或律师客户账户，以及签名栏不符合泰国法人规则（根据公司宣誓书的不同，签字授权可能仅限一名董事或需两名董事共同签署）。
上述各项问题均可通过签约前的法律审查，以及通过协商一份起草得当的股份购买协议（SPA）来解决，该协议的先决条件应与书面证据挂钩（包括法人出具的外国配额函、土地部门出具的30天内有效的产权调查报告，以及在产权转让登记前提交完整的外国投资者资格证明书）。
外籍人士在泰国的房产遗产规划
作为位于泰国的不动产，泰国房产受泰国继承法管辖。根据《民商法典》第1623条及后续条款，如果外国遗嘱符合立遗嘱人国籍法或泰国法律的正式要求，则可予以承认；但在泰国境内由两名见证人见证并签署的泰语遗嘱，能大大简化遗嘱认证程序。泰语遗嘱应：
- 通过地契编号、地块编号和县（Amphur）来识别每项泰国资产，或通过公寓单元编号和法人注册信息来识别
- 将外籍配额公寓分配给外籍或泰国继承人（需考虑上文所述的第19(7)条相关影响）
- 解决用益权、居住权及个人租赁权在死亡时失效所导致的转让受限问题
- 指定一名居住在泰国的遗嘱执行人，授权其向相关省法院提交遗产认证申请
泰国房地产法常见问题解答
外国人可以拥有房屋，但不能拥有房屋所占用的土地吗？
是的。根据泰国法律，建筑物与土地是相互独立的不动产。外国人可以全权拥有建筑物，并通过在土地产权证上登记地上权的方式将其登记在自己名下，而土地则由泰国公民或符合资格的法人实体持有。这是建在长期租赁土地或家族自有土地上的外资别墅所采用的标准架构。
公寓的永久产权有效期有多长？
根据《公寓法》，公寓的永久产权是永久性的。只要外国业主符合第19条的规定且该建筑的外国业主配额未超限，该单元产权证（其法律效力类似于土地的Chanote）即以该外国业主的名义持有。该权利将根据第19(7)条的继承规则转移给继承人。
在泰国，90年的租赁合同是否仍然有效？
不，不能作为一项单独的可登记权利。根据最高法院第4655/2566号判决（2025年3月），将“30+30+30年”的租赁权作为“90年”租赁权进行营销的做法已不再具有法律效力。 前30年可作为针对土地的物权进行登记并受法律保护。此后任何续租均属独立合同，需在续租时获得当时土地所有人的同意，且不得以预付方式对土地产生约束力。
我可以用存放在泰国银行账户里的钱购买公寓吗？
通常情况下，不行，除非资金存放在非居民泰铢账户（NRBA）或泰国央行认可的、用于接收汇款的外币账户中。根据第19(5)条规定，土地局要求提供外币汇入泰国并兑换成泰铢的证明，该证明需通过FETF（外汇汇款凭证）予以证实。居民账户中原本就有的泰铢无法满足这一要求。
我的泰国公司能否购买土地供我个人使用？
如果该公司确实由泰国人控股，且泰国股东是实际经营真实业务的真实股东，则该公司可以为公司目的持有土地。如果泰国股东只是名义上的代持人，仅为外国人利益代持股份，则该架构违反了《土地法》第113条和《外资企业法》第35条，相关方将面临刑事处罚，且土地交易可能被撤销。
我去世后，我的公寓会怎样？
该单元将根据《公寓法》第19(7)条的规定，转移给您在泰国遗嘱中指定的继承人。符合第19条任一资格类别的外国继承人，可在取得权利后60天内将该单元登记在其名下。不符合资格的外国继承人必须在60天内通知相关官员，并在一年内处置该单元。
我必须亲自前往泰国才能完成房产购买吗？
不。土地局接受经公证并（如适用）经领事认证或加注海牙认证的授权书，该授权书需授权一名在泰执业的律师或可信赖的代理人签署产权转让文件。该授权书必须明确注明房产的产权证编号，并参照《房产买卖协议》描述交易内容，且须由两名见证人共同签署，方可在土地局被接受。
出售泰国房产需要缴纳资本利得税吗？
泰国不对个人征收单独的资本利得税；不动产出售所得通过土地局（Land Department）的预扣税机制征税，其计算公式综合考虑了评估价值、持有期限以及卖方的所得税税率档次。 在多数情况下，该预扣税款即为个人应缴的最终税款。若卖方为公司，或个人卖方持有该房产未满五年且未在“Tabien Baan”系统中登记满一年，则需缴纳3.3%的特定营业税。
“Chanote”和“Nor Sor 3 Gor”有什么区别？
“查诺特”（Nor Sor 4 Jor）是泰国最高级别的土地产权证明。该证书经GPS测绘，边界界定精确，赋予完全的永久产权，包括出售、出租、抵押和分割的权利。 诺索3号（Nor Sor 3 Gor）是经确认的土地使用证书，虽经航空测绘但地面边界界定较不精确；它赋予相当于所有权的权利，并可通过土地局程序升级为查诺特。这两种证书均可用于涉及外国人的交易，但对于任何重大购房交易，查诺特更为理想。
我可以在Airbnb等平台上将我的泰国公寓进行短期出租吗？
30天以内的短期租赁通常受《2004年酒店法》（B.E. 2547）监管，该法要求必须持有酒店许可证。大多数公寓法人团体的规章制度也明确禁止短期租赁。若未持有酒店许可证且未经法人团体同意便按日出租单元，可能会面临罚款、停业令以及与大楼其他业主之间的纠纷。 30天或以上的长期租赁，只要依法申报纳税，即为标准的合法做法。
签署前为何需要进行法律审查
乍看之下，泰国房地产法似乎简单明了。公寓的所有权仅在产权证上占一行，租赁权是产权证背面登记的三行条目，而用益权则是一条简短的注记。 其复杂性在于这些条目周围的一切：FETF金额与合同价格的匹配、外籍配额函、公司股权及签字权限的核实、地块与土地局总体规划的比对、产权负担核查，以及当已登记的建筑无法完全实现买方的商业意图时，对备选权利的谨慎起草。
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