由于泰国房地产法和土地法典禁止任何外国人在泰国拥有土地所有权，因此在泰国购买公寓对许多外国公民来说是一个很有吸引力的选择。
一些外国公民利用这一机会在泰国拥有房地产是一种常见的做法，许多公寓购买者将他们的单位用于居住或私人投资目的。
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公寓楼，俗称 "套间"，是一种分成多个单元的房地产。每个单元都有独立的业主，但大楼的公共区域则由住户共同拥有。住宅公寓通常建造成公寓楼，但与租给租户的公寓不同，公寓单元作为个人财产完全归其所有。
此外，公寓楼的公共区域由各个单元的业主共同拥有。这些公共区域包括人行道、走廊、健身房、游泳池、洗衣房等。还包括公共设施和便利设施，如电梯、供水系统和供电系统。公共区域不可能有单一的法定所有权--它们必须是共有的。这些公共区域、便利设施和公用设施由所有单元业主通过一个名为 "共管法 人 "的管理协会共同管理。
共管公寓和公寓大楼只有法律上的区别。公寓和共管公寓单位之间的区别无法仅仅通过参观建筑来区分。从技术上讲，共有公寓是公共区域和单个住宅单元以及建筑用地的集合。共管公寓的规则、限制、条件和契约决定了各个单元的业主应如何共享共管公寓大楼；它们主要通过租赁协议、内部规章制度和《共管公寓法》的规定进行管理。通常情况下，未经共管法学家事先许可，共管公寓单位不能用作商业或公司地址。此外，如果您打算与宠物一起居住在您的公寓单元内，您可能需要仔细检查相关的规章制度--泰国的许多公寓都有严格的禁止携带宠物政策。
根据泰国《物权法》的规定，泰国的住宅建筑分为两类--根据《共有公寓法》 注册的共有公寓和未根据《共有公寓法》注册的公寓。
只有根据相关法律在土地局注册的共有公寓才拥有完全的个人所有权，并拥有政 府颁发的所有权证书（共有公寓单位产权证）。例如，《共有公寓法》规定了多单元公寓楼获得共有公寓许可的程序和要求。共管公寓法》自首次颁布以来已多次修订，因此了解最新更新非常重要。
对于希望成为泰国公寓业主的外国人，没有与国籍相关的限制。任何可以合法进入泰国的外国人（没有签证等级要求），只要符合《公寓法》第 19 条规定的所有权条件，都可以购买和拥有公寓单元。第 19 条规定，外国人以及被法律视为外国人的法人，只要满足以下法律要求/标准，即可拥有公寓单位的所有权：
如果外国人个人有资格获得所有权，那么他们只能以自己的名义购买公寓单元，前提是该公寓单元可以在外国人配额内出售。
1999 年 4 月至 2004 年 4 月期间，为了减少空置新公寓的数量，作为一项临时措施，在某些限制条件下，外 国人可以拥有某些公寓楼的所有单元。从那时起，外籍配额又变回总面积的 49%，没有任何例外。因此，外国人现在只能拥有公寓单元的全部所有权，但比例不得超过该公寓楼所有单元总面积的 49%（申请期间的估计值）。
在购买已建成的公寓单元时，卖方必须提供由公寓法人签发的担保函，以确认该公寓单元在 49% 的房地产所有权配额范围内。这不适用于仍在建设中的公寓--在这种情况下，公寓法人必须在工程完工后才能成立；只有在完工后，才能申请担保函。也就是说，在施工期间，卖方或开发商没有义务出具担保函。公寓法人被视为泰国国民，受泰国有关颁发土地所有权证、建筑控制管理和其他房地产相关事务的法律约束。
外汇交易表（FET），以前称为 "Thor.Thor.3"，在土地局登记您的所有权时需要使用。根据泰国投资委员会（BOI）的银行法规，泰国授权的金融机构在处理外币兑换（金额超过 50,000 美元或等值的其他货币）时必须准备一份外汇交易表；之后，该交易应向泰国银行报告。
在向土地局进行所有权登记时，需要提供一份外汇交易表原件，并注明购买公寓单位的外 国人姓名（无论是外币接收人还是外币发送人）；该表被视为外国公民遵守《公寓法》第 19 条规定的证明。
当兑换的外币金额低于 50,000 美元时，银行没有义务编制外汇交易表。在这种情况下，外国买家可要求银行出具外币转账确认函，并通过银行将外币兑换成泰铢。该确认函也可用于在土地局登记，因为其中包含的信息与 FET 表格中的信息相同。
公寓单位的买卖合同详细规定了卖方和买方的责任，包括约定的付款时间表、公寓单 位购买价格、转让日期、项目开发时限、转让费和税费责任、保证以及与尽职调查相关的事 项。
标准的买卖合同必须符合《消费者保护法》和《公寓法》以及其他相关法律的规定。所有权转让应在当地土地局分支机构进行，转让时应签署正式的买卖合同（泰语）；双方还应支付相关的法定费用、税费和转让费用。
在泰国，公寓单位的转让过程涉及各种费用、税费和支出，包括转让费（所有权登记费）、预扣税、印花税和（如适用）特定营业税。在购买公寓单位的过程中，应仔细考虑这些费用的金额。
在购买在建公寓项目的单位时，根据消费者保护法，卖方（通常是公寓项目开发商）最多只能将一半的产权登记费交给买方。土地和房屋税不适用于共有公寓，而且只需支付相对较低的维护费。对于住宅公寓单位，已批准计划引入一般年度财产税。这些税款总额将占公寓单位评估价值的 0.1%。
所有权登记后，新业主将获得公寓单元的产权证。构成共有公寓大楼一部分的每个公寓单元都有一份属于合法业主的产权证，由土地局颁发。
产权证必须包括以下内容：
卖方必须提供一封信，保证公寓符合 49% 的外国所有权配额要求，并且没有拖欠的单元维护费（如果您购买的是现有公寓单元）。房产转让过程中需要提供的其他文件包括
由于《公寓法》允许外国人在泰国拥有公寓单位，因此购买公寓单位听起来很容易。然而，交易本身需要由熟悉整个流程并能谨慎完成交易的律师进行监督；否则，您可能会在公寓单位方面遇到各种问题，例如与公寓所在土地的所有权相关的不可预见的问题，或超过外国人拥有公寓 49% 的配额。
如果您在购买过程中需要任何帮助，请随时联系我们在曼谷或普吉岛的办事处 Juslaws & Consult。
