泰王国的房地产所有权、交易和土地使用由一套复杂的规则、法律和法规体系决定。目前还没有成文或统一的法规或法律来管理这些事务，也没有一个集中的不动产登记机构来即时提供有关未登记和已登记财产、登记所有人和交易的必要数据。此外，涉及所有权重叠、双重所有权、双重土地销售、虚假所有权泛滥、侵占、不道德的开发商销售未注册的房地产公寓和分户项目，以及土地使用与现行分区等法规之间的冲突等问题，仍然困扰着房地产行业及其利益相关者。
因此，泰国房地产世界是一个令人生畏的领域。对投资、收购或租赁的目标土地进行尽职调查无疑是必要的，这样才能避免上述重大风险，并确保所有决策人都能放心地坚持下去。 Juslaws & Consult 公司配备有房地产评估师、房地产律师、房地产商业顾问、会计师和其他房地产专业人士，他们将提供所需的关键信息和综合房地产解决方案，以应对与客户承诺收购或投资特定房地产相关的主要风险。
如果计划在泰国购买不动产，则应在确定购买之前进行适当的尽职调查，以确保合法所有者的合法性以及房产所有者可以合法出售房产。他们还应该检查任何潜在的附加物或法律负担。
最好寻求具有强大法律背景的房地产从业人员的指导，他们可以通过考虑相关的土地文件（例如土地所有权证）来合法地进行房地产尽职调查。此外，房地产从业人员必须在土地所在地的土地局进行彻底的产权调查，并评估所有建筑施工许可证。
此外，您必须确保收到一份全面的尽职调查报告，其中包括以下重要细节：
产权状况和土地文件
泰国法律规定，土地文件从占有通知书开始，到土地产权证，它站在最高层次，代表完整的所有权。
因此，你必须了解产权的等级层次和土地文件的背景和历史，以及这些文件是否已经正常签发，是否是较低等级层次的证据，或者是由其他土地文件升级而成。
土地详情
报告的这一部分将指定土地详情，显示周围的土地，以及一张微型地图。
所有权年表
财产尽职调查报告的这一部分应该确认土地所有权的历史。至关重要的是，你要检查原始所有权文件是在哪个时候被认为是低级文件而不是产权证。此外，你必须检查产权证是否是合法颁发的。
附属物和法定抵押权
泰国法律规定，不动产上的地役权、抵押权、役权和任何其他法定抵押权都必须在土地所在地的土地局登记，才能有效。
不动产租赁和其他权利登记
根据泰国法律，租期超过三年的不动产必须在该地区的土地局登记。如果租赁协议的有效期少于三年，则不需要登记，但仍必须以书面形式签订。本节将说明土地是否租给他人三年以上，或是否有任何其他租赁权，如受益权、用益权或居住权。这一说明将使用买方使用房产的权利范围。所有权转让不会终止不动产租赁合同。接受转让的人被授予权利，并承担转让人对租赁人的义务。
建筑控制法规、分区和环境法规
《城市规划法》规定了泰国工业、住宅、环境、农业和文化保护方面的土地用途。此外，任何建筑物的建造都必须符合建筑控制法和其他相关法律规定的相关规则、通知和法规。本节旨在阐明与建筑施工和土地使用有关的现行分区、环境法规和建筑控制，以便土地购买者了解土地是否可以进行建设。从根本上说，报告的这一部分将核实房产上的建筑施工是否获得了有效的施工许可证以及其他必要的许可证，供买家参考。
诉讼
你需要执行充分的诉讼搜索，评估哪里有针对土地所有者的诉讼案件，因为它们可能对土地所有者的财产产生影响。
官方评估价格
任何土地买家都必须了解官方评估价格。这一点在土地局登记房产转让时尤为重要，因为政府当局会确认官方评估价。政府官员确定的这一官方评估价格包含在土地局要求的房产转让登记费的计算中。官方评估价格通常低于实际销售价格和市场价格。
访问
一般来说，房产应给予业主进入公共道路的权利，无论是通过直接相邻的通道还是通过另一处房产。如果土地所有者只能通过另一处房产进入公共道路，则必须在该人的土地上登记劳役权，授予其能够进入目标土地的权利。
现场调查
除了上述要求和尽职调查报告中包含的信息外，我们建议你与房产从业者一起执行现场调查。现场调查的目的是确保该房产是你计划购买的土地，观察土地位置，并核实观察到的土地是土地文件中显示的同一地块。
Juslaws & Consult 房地产尽职调查或产权验证和调查服务包括
⦁ 调查涉及目标物业的产权、纳税申报单或其他产权文件的真实性、有效性和当前状 况，包括登记所有人转让或转移物业的权利
⦁ 与相关政府机构进行重叠或双重产权核查
⦁ 调查目标物业上记录在案的、明显的和持续存在的留置权和抵押权 ⦁ 调查目标物业上任何悬而未决的索偿要求、⦁ 调查目标财产上有记录的、明显的和存续的留置权和抵押权
⦁ 调查涉及目标财产的任何未决索赔、投诉、案件或与当地行政机构、初审法院、 上诉法院有关的诉讼、
⦁ 调查目标财产的确切位置、登记所有人和实际占有人，包括对该财产的所有权、占有权和其他物权的主张
⦁ 调查目标财产的性质、法律分类和实际土地用途、调查目标财产的性质、法律分类和实际土地用途，包括当前的分区分类和授权的土地用途， 以及任何建议的分区重新分类
⦁ 调查客户对目标财产的预期用途的法律和土地用途限制、包括地役权和后退
⦁ 调查目标物业在政府的任何土地改革或其他社会计划中的覆盖范围
⦁ 调查目标物业的税负和/或费用
⦁ 与相关政府机构进行地质灾害核实
⦁ 调查物业是否为注册所有人的普通资产或资本资产
⦁ 调查注册所有人，如其当前地址和注册所有人的资产状况 ⦁ 调查注册所有人的资产状况，如其当前地址和注册所有人的资产状况 ⦁ 调查注册所有人的资产状况，如其当前地址和注册所有人的资产状况对注册所有人的调查，如其当前地址和继承人（如已故）或其当前注册状况及其当前高管/董事/股东（如为法人实体）
⦁ 对收购目标物业所涉及的其他风险的调查，如威胁或建议征用或公开拍卖该物业的问题
⦁ 对物业所有人或项目开发商遵守建筑、分区和其他土地使用和开发规定的情况的调查、
⦁ 核查与目标物业的建设、开发和/或管理有关的许可证、执照和批文的颁发情况
