在泰国AirBnB上出租公寓单元的法律问题

普吉岛的国家机构最近警告公寓业主，使用AirBnB每天出租公寓单元可能违反酒店法。此外，土地和房屋税和个人所得税很少在这种租金收入上支付（如果不是任何租金收入）。如果这还不够糟糕，每天出租可能在某些情况下被视为开展商业活动，从而违反了禁止商业活动的《共管法》，如果是外国人，则违反了《外国商业法》。

从政治角度来看，AirBnB在全球许多司法管辖区都受到了各种批评：向游客短期出租被认为是对有限租赁空间的滥用，抢走了当地人负担得起的公寓，它被认为是对必须遵守许多要求和纳税的酒店经营者的不公平竞争，并且相当于绕过了消费者保护法规。

AirBnB租户在发生事故或与房东发生纠纷时，可能无法享受到在酒店中可以期待的安全标准。例如，根据《泰国民法和商法》（CCC）第674至679条，酒店应对其客人遭受的任何损失或损害负责，即使这些损失或损害是由陌生人造成的，目前还不清楚泰国法院是否会将这些条款适用于公寓单元出租的情况。

最后，其他共有人常常觉得，频繁到来的AirBnB新房客在很多方面对公寓的生活质量产生了负面影响。

支持AirBnB的人回答说，AirBnB是一个成功的故事。它被称为全球估值最高的初创企业之一，价值达300亿美元。它为经济型旅行者提供负担得起的住宿，并为当地经济的增长做出了贡献，甚至越来越受到那些希望去当地的商务旅行者的欢迎。它在泰国的酒店业也发挥着越来越重要的作用，特别是在曼谷和普吉岛，尽管有些人认为它是非法的，但国家当局很少强制执行法律。然而，所有这些都是事实的论据，并没有说明AirBnB在泰国的成功是否合法。有什么法律论据可以用来为因AirBnB而变得如此流行的短期租赁辩护吗？究竟在什么情况下出租公寓在泰国是非法的？

在这种情况下，最基本的法律规定是《刑法》第1336条，该条规定，在法律规定的范围内，财产所有人有权使用该财产，并有权获得其成果。对于共同所有权，《社区法》第1360条规定，每个共同所有权人都有权使用财产，只要这种使用不与其他共同所有权人的权利相抵触。

当涉及到公寓的日租时，"法律的限制 "和来自其他共同业主的权利的限制是什么？请注意，我们无法找到任何先例的法院判决来澄清下面讨论的问题。所以我们只能指出法定框架。

1. 共管法》规定的限制

遗憾的是，《共管法》对这一点的澄清相对较少，没有说明这对共管公寓中的共同业主彼此之间的权利和义务意味着什么。不过，它还是包含了关于管理、共管条例、法人共管、共同业主大会和决议的规定。

根据第17/7条规定，除第一段规定的商业区外，不得在公寓楼内进行商业交易。根据第65条规定，凡是违反第17/1条规定的，将被处以不超过5万泰铢的罚款，并且在违反或不遵守这些规定的整个期间，将被处以每天不超过5千泰铢的罚款。

2. 酒店法》规定的限制

酒店法》规定，在经营酒店之前必须获得专门的酒店许可证。对于无证经营酒店的行为，《酒店法》规定了不超过一年的监禁或不超过20,000泰铢的罚款，或两者兼而有之，并对违规的每一天处以不超过10,000泰铢的罚款。

酒店法》将酒店定义为为商业目的而设立的提供有偿临时住所的场所，但根据第4（b）条，不包括按月出租的场所。

这对所有公寓业主来说是个好消息，因为这意味着他们可以按月出租自己的房子，而不必担心酒店执照的问题。酒店法》可能仍然适用于每天出租的公寓业主，通常使用AirBnB，它为每个人的短期租赁提供了便利，使任何公寓业主能够经营自己的小型 "酒店"。

2005年《酒店法》的部长条例包含了对某些场所的豁免，这引起了热烈的讨论，这些对《酒店法》的豁免是否也适用于短期出租其场所的公寓业主。

"任何向公众开放出租的住宅场所，无论在一栋楼或几栋楼内，所有楼层的房间总数不超过4个，总服务能力为20个客人，作为小型企业经营，为业主提供额外的收入来源"，可免于《酒店法》的规定。这类场所的业主也需要向酒店注册处报告，但不需要酒店执照，也不需要遵守酒店的所有要求。

有争议的问题是："住宅场所 "是指每个共管单元还是指整个共管单元，即整栋楼？在我们看来，这个法律问题还没有在法院判决中得到澄清。

3. 共管公寓能否申请酒店执照

如果公寓要像AirBnB那样每天出租，可以考虑申请酒店执照，以使这种 "公寓酒店 "合法化。

这在理论上是可行的，但获得酒店执照的要求相当高。为了获得资格，酒店不仅要有一个合格的酒店经理，而且要遵守《建筑控制法》，并拥有建筑许可证和使用证书，这些证书需要说明该建筑可以用作酒店。如果建筑许可证和使用证书不包括这种用途，如果现有建筑符合酒店的消防和其他安全要求，可以改变这些许可证，这些要求高于公寓的要求。

4. 对租金收入征收什么税？

根据泰国税法，租金收入应缴纳现行的房屋和土地税，税率为12.5%，并缴纳累进税率的个人所得税（预扣税率为5%，如果租金转移到国外，则为15%，除非双重征税协议另有规定）。房屋和土地税通常可以从个人所得税的应纳税收入中扣除。

5. 对日常出租的共有人的法律追诉？

这个问题是由一些共有人提出的，他们发现每天的出租影响了他们对公寓中公共区域的享受，原因是多方面的。

泰国民法和商法载有保护共有人免受过度干扰和损害的条款。受影响的共有人可以在民事诉讼中起诉其出租的邻居，要求赔偿或下达禁止令。

但是，如果扰民没有达到出租所造成的扰民和损害的门槛，而这个门槛必须有证据，而且必须足够大，怎么办？对AirBnB房客的来来往往感到不满的共有人有什么权利吗？

假设在AirBnB上的出租行为实际上违反了《旅馆法》，那么共有人能否援引《旅馆法》并从中获得个人权利？他当然可以提请主管部门注意违法行为，并希望他们执行《旅馆法》；但一个恼火的共同所有人以违反《旅馆法》为由提出的申诉，法院很可能不会受理。但是，以违反合同义务或违反《共管条例》为由提出的投诉可能会被受理。

因此，我们对不喜欢AirBnB的共有人和法人公寓的建议是，起草和批准禁止日常出租单位的条例，或者在出租房产的利益和不赞成这种出租的邻居的利益之间寻求利益调和。共管条例、销售和购买协议以及财产租赁协议都可以这样起草，对所有各方都有约束力。

最后，根据共有人的决议，法人共管公寓可以采取措施执行这种决议，根据《共管法》第39条，法人共管公寓可以行使涵盖所有共同财产的共有人的权利，对外部人员进行保护，或要求归还财产，为所有共有人的利益服务。适当的措施不会侵犯那些受共管条例约束的共有人的所有权。法人共管公寓究竟可以采取什么措施来执行《共管公寓条例》，将由法院逐案决定。

Phorn Patimon, Juslaws & Consult的高级顾问

Christian Moser, Juslaws & Consult的高级助理

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