由司法部下属的中央执法机构——法律执行局举办的公开拍卖，是进入泰国房地产市场最容易被忽视的途径之一。 这些拍卖房产源自违约抵押贷款、破产财产以及洗钱案件中查封的资产，其成交价格通常远低于同类房产在公开市场的水平。但相应的代价是，其程序和法律框架会对准备不足的竞标者造成不利影响；对于外国买家而言，除了拍卖规则本身外，还需遵守《土地法》和《公寓法》规定的层层限制。
本指南基于强制执行局的出版物、相关部长条例、经2017年（佛历2560年）第30号法案及2015年（佛历2558年）第309之四条修正案修订的《民事诉讼法》，以及经修订的2019年（佛历2522年）《公寓法》编写而成。 本指南详细阐述了拍卖的法律依据、投标所需的文件及保证金、通常使第三次或第四次拍卖最具吸引力的降价机制、后续在土地局办理产权过户的流程，以及外国竞标者需要提前规划的事项。
泰国公开拍卖的法律依据
扣押财产的公开拍卖依据《民事诉讼法典》第四编第二章的规定进行，该章规范了法院终局判决后的强制执行程序。判决债权人取得执行令后，法律执行部门将扣押判决债务人的动产和不动产，并通过公开拍卖予以变卖，以清偿判决债务；若有剩余款项，则退还给债务人。 根据《破产法》（佛历2483年/1940年）进行的破产程序，以及根据《反洗钱法》（佛历2542年/1999年）处置没收财产时，均采用相同的机制。
2017年《民事诉讼法》修正案（2560年佛历第30号法案）对拍卖相关条款进行了重新编号并进行了现代化修订。现行拍卖规则主要载于第331至335条。第331条明确规定，强制执行部门无需事先获得法院许可，即可在周末及非办公时间举行拍卖。 第333条允许利害关系人（包括竞标人、债务人或债权人）在十五日内对拍卖程序提出异议。2015年增设的第309之四条是使公寓拍卖对私人买家最具吸引力的规定，因为该条免除了中标人承担前业主拖欠的公共区域维护费及罚款的责任。
泰国公民和外国公民均可注册成为竞标人。但外国人士参与竞标时，必须遵守关于土地的《土地法》（佛历2497年，即1954年）以及关于公寓单元的《公寓法》。即使拍卖是根据法院命令进行的，这些规定也不会因此而免除。Juslaws & Consult 团队在“房地产与投资”业务领域，常就这些交叉问题为外国买家提供法律咨询。
在哪里查找拍卖清单
强制执行局在其中央挂牌门户网站asset.led.go.th 上发布公开拍卖公告（ประกาศขายทอดตลาด），各执行办公室设有独立的日程表。各省级办事处也各自维护着公告栏。 每份公告均载明案件编号、财产类型（公寓、带建物的土地、空地、工厂或动产）、产权证详情、评估价值、拍卖日期及地点、所需保证金，以及任何抵押负担或警示事项。该公告即为合同。公告中载明的竞标条件对中标人具有约束力，因此，在拍卖日前通读全文是尽职调查中最关键的一步。
该部门还在部分省份运营一个电子服务门户，用于在线登记、提交保证金和远程竞标，该平台已逐步取代了高价值拍品的现场现金竞拍模式。
拍卖前尽职调查
拍卖房产均按现状出售。除公告中披露的内容外，强制执行部门不对房产的物理状况、占用情况或隐性负担提供任何担保。竞标人必须提前进行独立尽职调查。 完整的拍卖前文件应至少包含：产权证（chanote，นส.4）、土地局负担证明、建筑许可证、任何已登记的租赁合同、适用的情况下所提供的公寓法人未缴费用报告、现场实地勘查、当前占用情况及任何占用该房产的非法占用者或租户的核查，以及用于确定起拍价的评估价值的确认。
就公寓单元而言，如果外国买家打算以自己名义登记该单元，还必须根据《公寓法》第19条核实该单元的外国配额状况。无论该单元是通过私人交易还是公开拍卖购得，每栋楼49%的外国总持股上限均适用。 若某栋建筑的外国配额已用尽，该建筑内的单元不得转让给获得外国配额名额的外国中标人，中标人将被迫通过泰国交易对手以51%的泰国配额名义登记该单元，否则将没收定金。我们的企业尽职调查团队会在客户支付定金前例行进行此项核查。
谁可以注册为投标人
泰国公民和外国公民均可亲自或通过经正式授权的代理人办理登记。泰国和外国法人也可办理登记，但须遵守与公开市场交易相同的土地所有权和公寓份额限制。
简而言之，注册时所需的身份证明文件包括：个人投标人需提供泰国国民身份证或护照，并附上每页经认证的副本； 若投标人委派代理人，需提供加盖《税收法》规定30泰铢印花税票的授权书，以及委托人和代理人的身份证明文件；法人投标人需提供由商业发展局签发、且签发日期距拍卖日不超过一个月的经认证的公司宣誓书（หนังสือรับรอง）、授权董事的身份证明文件，以及（如适用）代理人的相关文件。 外国法人须提交经公证并加注领事认证的同等效力的公司证书，并附经认证的泰语译本。
投标保证金明细表
若要注册竞拍估价至少为50万泰铢的标的，竞拍人必须在拍卖开始前缴纳竞拍保证金。该保证金依据《民事诉讼法》下的部长条例规定，并根据标的物的估价确定。法律执行局目前采用的标准如下：
| 该地块的评估价值（泰铢） | 所需投标保证金（泰铢） |
|---|---|
| 多达500,000 | 评估价值的5%，最低 |
| 50万至100万 | 50,000 |
| 1,000,000 以上至 3,000,000 | 150,000 |
| 3,000,000 以上至 5,000,000 | 250,000 |
| 5,000,000 以上至 10,000,000 | 500,000 |
| 10,000,000 以上至 20,000,000 | 1,000,000 |
| 20,000,000 以上至 50,000,000 | 2,500,000 |
| 50,000,000 以上至 100,000,000 | 5,000,000 |
| 1亿至2亿 | 10,000,000 |
| 超过2亿 | 由总干事或其代表确定 |
保证金可通过现金、由泰国银行开具并收款人为相关执行办公室的银行本票、无条件银行保函缴纳；若在已启用EDC系统的办公室，也可在现场使用EDC卡支付。 未中标者将在拍卖结束后取回保证金。中标者的保证金将抵扣购买价款。若中标者未能在公告规定的期限内完成付款，根据《民商法典》第516条所体现的原则，保证金将被没收，且该竞标者须承担再次拍卖时产生的差价。
起拍价及其在后续拍卖中的变化情况
首次拍卖的起拍价由强制执行局的价格确定委员会（คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์）根据官方评估结果确定。如果没有价格确定委员会的估值，则采用财产评估员确定的评估值；若无上述估值，则由执行官确定一个合理的起拍价。
如果首次拍卖中没有竞拍者出价达到或超过起拍价，该拍品将转入第二次拍卖。起拍价将分阶段下调，这对那些在多次拍卖中持续关注特定拍品的买家而言至关重要。
| 拍卖轮 | 起拍价占评估价值的百分比 |
|---|---|
| 首次拍卖 | 100%（价格制定委员会的数据） |
| 第二次拍卖 | 90% |
| 第三次拍卖 | 80% |
| 第四轮拍卖及后续各轮 | 70% |
正是这种递减式结构，让耐心竞标者占据了优势。一套评估价为500万泰铢的房产，若在前三轮拍卖中未能成交，将在第四轮及之后的每一轮拍卖中以350万泰铢的起拍价重新挂牌，直至售出。 加上第309条之四关于未缴维护费的保障条款，正是这一规则使得第四轮公寓拍卖成为二手房市场中最活跃的领域之一。
拍卖日，一步一步来
拍卖当天上午，在强制执行部门办公室或公告指定的地点开始登记，并于公告中规定的时间截止。竞买人需出示登记表、身份证明文件、保证金收据以及（如适用）授权委托书。登记完成后，竞买人将领取编号竞买牌，并被引导至就座区域。 登记即视为接受竞拍条件，因此若在拍卖槌落定后拒绝竞拍，将导致保证金被没收。
竞拍开始前，执行官宣读案件编号、财产详情及拍卖条件，并确认判决债权人和判决债务人是否到场。随后宣布起拍价。竞拍人举起竞拍牌以起拍价出价，随后按执行官规定的加价幅度加价。竞拍人如愿，也可采用更大的加价幅度。
当达到最高出价且不再有新的出价时，执行官将三次报出价格。在第三次报价之前，执行官会询问判决债权人和判决债务人是否有人提出异议。此时若有人提出异议，拍卖将暂停，并启动第333条规定的程序。若无人提出异议，执行官将进行第三次报价并敲下槌子。拍卖至此结束。
拍卖槌落后的付款与产权转移
中标人必须在公告规定的期限内支付剩余款项。对于大多数不动产拍卖，该期限为拍卖之日起十五天；如有正当理由，可向执行官申请延期一次，最长不超过三个月。 付款方式包括现金、银行本票或银行转账至执行办公室指定账户。若未能在截止期限内付款，将没收定金，且竞买人须承担再次拍卖时产生的任何差价责任。
一旦全额付清价款，执行官将向相关土地局签发一份《产权转让通知书》（หนังสือโอนกรรมสิทธิ์）。买方需将该通知书连同产权证、买方身份证明文件一并提交至土地局；若买方为公寓单元的外国买家，还需提交下一节所列的文件。土地局将以买方名义办理产权转让登记，并签发更新后的产权证。
在公开拍卖后的产权转让中，需向土地管理局缴纳的税费属于标准的产权转让项目。2%的转让费按拍卖价与评估值中的较高者计算，除非公告另有说明，否则由买方承担。 3.3%的特定营业税或0.5%的印花税（视具体情况而定）以及任何预扣税，将在拍卖款项发放给判决债权人之前从该款项中扣除；买方通常无需直接承担这些费用的实际支付。
外国买家：有哪些变化
此次拍卖并未放宽针对外国公民的房产所有权规定。其中有三类情况需要单独处理。
土地
《土地法》第86条禁止外国个人在泰国拥有土地，但以下情况除外：条约授予该权利，或根据第96之二条，部长批准向已向泰国投资至少4000万泰铢且投资类别经批准的外国投资者授予该权利，且土地用途仅限于1莱的住宅用地。目前不适用任何一般性条约例外规定。 因此，在公开拍卖中中标地块的外国竞标者，实际上无法以本人名义登记土地，而必须指定一家泰国法人实体、泰国公民或符合条约规定的结构作为登记所有权人。试图竞标土地并以个人名义登记，是外国竞标者被没收定金的最常见原因。我们的《在泰国购地指南》详细解释了合法的结构安排。
公寓单元
外国个人可以以其本人名义通过拍卖方式购置公寓单元，但须满足以下条件：在办理产权过户登记时，该单元须符合《公寓法》第19条规定的该建筑49%的外资持股比例上限；且用于支付拍卖价款的资金须以外汇形式从泰国境外汇入，并在泰国境内兑换为泰铢。 必须向接收款项的泰国银行索取《外汇交易表》（FETF，原称Tor Tor 3），该表须证明汇入金额等于或高于拍卖价，并须在产权转让日向土地局出示。
该公寓管理法人必须出具一份《外籍配额确认函》，证明该单元可登记为外籍人士所有。如果因该楼盘已达配额上限而无法出具此函，即使外国买家在拍卖中胜出，也无法以其本人名义登记该单元。在缴纳定金之前，应核实这一风险，并最好由管理法人出具书面确认。 我们的《泰国公寓购买指南》涵盖了相关基本框架。
别墅、住宅及混合用地
出于与裸地地块相同的理由，包含房屋或别墅及土地的拍卖标的不得登记在外国个人名下。希望仅购置建筑物的外国买家，在某些情况下，可通过单独的租赁协议或长期注册租赁（根据《民商法典》第540条，最长可达30年）来获取该建筑物。具体操作涉及技术细节，需要在拍卖前进行安排。 我们的“在泰国购买别墅”页面详细介绍了合法的购买途径。
未缴维护费与第309-4条保护
对于公寓拍卖买家而言，最重要的改革之一是《民事诉讼法》第309之四条，该条款系根据佛历2558年（2015年）的修正案增设。在执行官举行拍卖前，必须通知公寓法人即将进行拍卖。该法人有三十天时间申报该单元应缴但未缴的公共区域费用、罚款以及水电费。 拍卖结束后，上述申报金额将从拍卖所得中优先支付，其优先级高于抵押债权人的债权。中标人取得该单元时，上述申报债务已清偿。买受人不再需要在土地局办理产权过户登记前向该法人实体申请债务清偿证明，这消除了拍卖后产权过户过程中长期存在的瓶颈之一。
该保护措施仅适用于法人在三十天期限内申报的债务。如果买方对法人的尽职调查存在任何疑虑，应在支付余款前向执行官索取该法人存档的答复副本并予以核实。
对拍卖过程提出异议
经2017年修正案重新编号的《民事诉讼法》第333条规定，对拍卖具有利害关系的任何人，包括竞买人、判决债权人、判决债务人或第三方权利主张人，均可在知悉拍卖进行之日起十五日内提出书面异议。 常见的异议理由包括：起拍价未反映评估价值、竞标过程中存在违规行为（串通、胁迫）或存在影响产权的未披露负担。异议成立可导致拍卖被撤销并退还定金；异议不成立则拍卖结果维持有效，竞买人须履行成交义务。此类争议属于本所民事诉讼业务及不动产与房地产争议团队的业务范围。
公寓拍卖购买的参考成本明细
对于一名外国买家在第三轮拍卖中以5,000,000泰铢的价格竞得一套公寓（起拍价为5,000,000泰铢评估价的80%，即4,000,000泰铢，最终以起拍价成交），其参考成本明细如下：
| 项目 | 参考金额（泰铢） | 注释 |
|---|---|---|
| 在注册时缴纳的投标保证金 | 250,000 | 来自押金表；计入价格 |
| 请在15天内结清拍卖款项 | 3,750,000 | 银行本票或银行转账 |
| 土地管理局过户费（2%） | 8万至10万 | 以价格或评估值中的较高者为准 |
| 特定营业税或印花税 | 从收益中扣除 | 由卖方承担，而非买方 |
| FETF 入账汇款 | 4,000,000（外币等值） | 外国名额注册所需材料 |
| 未缴的公共区域管理费 | 由销售所得支付，而非由买方支付 | 第309之四条的保护 |
| 律师费、公证费、翻译费 | 按参与度 | 拍卖前后的代理服务 |
具体数额会因评估结果、该单元成交的轮次以及该楼盘的外籍配额状况而有所不同。关键在于，只要仔细阅读公告，总成本是完全可以预见的。
拍卖前与律师合作
拍卖前的代理服务是将拍卖标的转化为产权清晰的房产的关键。典型的服务内容包括：在土地管理局进行产权及负担审查；向公寓法人核查外籍配额；向买家提供实物勘察简报；起草登记文件及任何授权书；出席拍卖会；以及在土地管理局办理拍卖后的产权过户手续（包括FETF文件）。 我们的房产与投资团队以及债务追收与资产收回团队，同时为买方和判决债权人处理此类拍卖的双方事务。通常只需一次简短的初步咨询，我们就能确认目标拍品是值得考虑的优质标的，还是即将被没收的押金。
常见问题
外国人可以在强制执行部门的拍卖会上购买土地吗？
不得以其本人名义进行，但《土地法》第96之二条规定的狭义例外情况除外（即符合条件的投资额达4000万泰铢、获得部长批准、且为1莱住宅用地）。 实际上，外国个人竞标土地必须通过合法设立的泰国实体，或依据拍卖前已签订的注册长期租赁协议进行。若未建立此类法律架构便参与土地竞标，是导致外国竞标者保证金被没收的主要原因。
外国人可以在强制执行部门的拍卖会上购买公寓吗？
是的，前提是该单元在根据《公寓法》第19条办理登记时，其所有权比例未超过该大楼49%的外资持股上限，且拍卖款项须使用从泰国境外汇入的外币支付，并附有收款泰国银行出具的《外汇交易表》（FETF）。在缴纳定金前，请向公寓法人确认外资持股限额状况。
起拍价是如何确定的？各轮竞拍中起拍价会如何变化？
法务执行局定价委员会参照官方评估价确定首轮起拍价。若标的物未成交，第二轮起拍价为评估价的90%，第三轮为80%，第四轮及后续各轮均以70%起拍。无论经过多少轮竞拍，底价均维持在70%，直至找到买受人。
注册成为竞标人需要缴纳多少保证金？
任何估价在50万泰铢及以上的地块，均需按部长条例规定的阶梯式标准缴纳保证金，具体金额从100万泰铢以下的地块需缴纳5万泰铢，到1亿至2亿泰铢之间的地块需缴纳1000万泰铢不等。 评估价值超过2亿泰铢的地块，其保证金金额由总干事确定。竞标失败者将在拍卖结束后取回保证金；中标者则将其计入购房款中。
中奖后，我有多长时间来支付余款？
对于大多数不动产拍卖，余款应在拍卖结束后十五天内付清，可通过现金、银行本票或银行转账方式汇入执行机关指定的账户。如有正当理由，经申请，执行官可批准一次最长不超过三个月的延期。逾期未付将导致定金没收，且买受人须承担再次拍卖时价格差额的赔偿责任。
我会继承前业主未缴纳的公共区域维护费吗？
不。《民事诉讼法》第309之四条（2015年增订）规定：执行官须在拍卖前通知该公寓法人；该法人须在三十日内申报未缴费用；该等款项应优先于抵押权人，从拍卖所得中予以支付；中标人取得该单元时，该单元已无申报债务。 该修正案同时废除了此前在产权转让前必须取得法人债务清偿证明的要求。
我需要亲自参加拍卖会吗？
不。竞标人可通过附有30泰铢印花税的授权书委任代理人，并需附上委托人和代理人的身份证明文件的经认证副本。对于高价值标段，目前部分执行办公室已接受通过led.go.th电子服务门户进行的远程竞标。外国竞标人通常会委任泰国律师代为出席，以处理现场登记、保证金缴纳及竞标策略等事宜。
拍卖前我应该做哪些尽职调查？
至少应包括：相关土地管理局出具的产权证和产权负担证明；对房产进行实地勘察，最好附上照片并核查当前居住状况；对于公寓单元，需提供法人出具的“外籍配额确认函”及物业费缴纳情况报告；核查用于确定起拍价的评估价值；以及逐条审查公开拍卖公告。 公告一经登记即具约束力，其中印制的警示内容视为已披露。
土地管理局的过户费由谁支付？
2%的过户费由买方在登记时支付，其计算依据为拍卖价与官方评估值中的较高者。特定营业税（3.3%）或印花税（0.5%）以及任何预扣税款通常会在拍卖款项支付给判决债权人之前从款项中扣除；买方无需自行垫付这些费用。如有与该默认规定不同的分配安排，请务必阅读公告。
如果我认为拍卖不公平，我可以提出异议吗？
是的。《民事诉讼法》第333条规定，利害关系人（包括竞买人、判决债权人、债务人或第三方权利主张人）可在知悉拍卖行为之日起十五日内，向执行官提出书面异议。常见的异议理由包括竞买人串通、起拍价未反映评估价值，或存在未披露的负担。 异议成立可能导致拍卖被撤销。
Juslaws & Consult 能否在整个过程中代表我？
是的。我们的标准拍卖买方委托服务涵盖：拍卖前的产权及负担审查、必要时与法人实体核实外籍配额、协调实地勘察、起草及公证授权书、出席拍卖会、拍卖后尾款支付管理，以及在土地局办理登记手续（包括为外籍配额公寓转让准备FETF文件）。 我们还代表判决债权人参与同一场拍卖，并在相关的《民事诉讼法》程序中代理其事务。
