在泰国收购酒店是东南亚最具吸引力的跨境房地产投资之一，但也是监管最严格的领域之一。酒店不仅仅是一处房地产。 它是一项持牌经营的业务，其运营土地外国人无法完全拥有；该行业受《1999年外国商业法》（佛历2542年）限制；其场所必须符合《2004年酒店法》（佛历2547年）；其劳动力受《2017年外国人工作管理紧急法令》（2017年）的监管，其税务状况则日益受到土地局、省行政局、税务局及投资委员会的交叉核查。

本指南由泰国律师编写，专为希望以合规方式在泰国购买酒店的外国投资者而设：通过一种在土地局、酒店注册处及税务局均具备合法登记的架构，确保在交割日获得可转让的经营许可证，并避免因无证经营而面临潜在的刑事风险。 本指南涵盖了法律框架、资产交易与股权交易的选择、酒店许可证类别、尽职调查清单、官方费用、交割流程以及在泰国收购酒店业的实际税务状况。

影响泰国酒店收购的法律框架

在任何泰国酒店交易中，有四部法律起着关键作用。其中，《土地法颁布法》（佛历2497年，即1954年）——特别是第86条和第96之二条——禁止外国个人及由外国人控制的泰国公司拥有泰国土地，但基于条约或泰国投资委员会（BOI）批准的少数例外情况除外。《1999年（佛历2542年）外资经营法》将酒店经营归类于“第三类”业务，即被视为泰国国民尚不具备与外国人竞争能力的行业，因此要求必须由泰国人控股，或持有第17条规定的外资经营许可证，或取得泰国投资委员会（BOI）的促进证书，方可解除该限制。《酒店法》（佛历2547年，2004年）规定，所有酒店经营者必须持有由省行政局（DOPA）注册官或（在曼谷地区）曼谷市行政局颁发的许可证，方可合法收取报酬接待客人。 《民商法典》第538至545条及第1410至1416条规范了土地长期租赁与建筑物独立所有权，这两者是大多数外资主导的酒店收购案的两大结构性基础。

在这些法规之下，还有一层部长条例，从业人员每周都会研读。经2023年（佛历2566年）第2号部长条例修订的《佛历2551年（2008年）酒店经营类型及标准规定》明确了酒店的四类分类，以及相应的建筑、消防安全、客房面积和建筑面积要求。 《建筑控制法》（佛历2522年/1979年）及其部长条例规范了建筑许可和建筑使用证书（Or 6）的发放，若无此两项，则无法颁发酒店执照。《城市规划法》（佛历2562年/2019年）及地方城市规划条例则决定某地块是否位于允许开设酒店的区域内。 此外，还需遵守《税收法典》、《2560年（2017年）消费税法》（适用于设有酒吧和娱乐场所的酒店）、《酒类法》（涉及酒类服务）、《2522年食品法》（涉及酒店内部餐饮）以及《2535年（1992年）公共卫生法》（涉及泳池、水疗中心及健康养生区）。

为什么外国人不能直接在泰国“购买”酒店

每位外国买家首先必须认识到，在泰国收购酒店涉及两个相互独立的法律层面，且必须分别予以解决：一是房地产层面，由土地局负责；二是商业层面，由酒店注册处、商业发展局以及（如适用）投资委员会负责。

房地产层面：外国人不得拥有土地

《土地法》第86条规定，外国人仅可在享有该权利的条约授权下取得土地，而泰国目前与任何国家均无此类生效条约。第97条将此项禁令延伸至由外国人持有超过49%股份或股东中外国人占比超过半数的泰国法人实体。 实际上，这意味着任何外国个人或外资控股的泰国公司均无法以自身名义在土地局登记酒店用地的永久产权。第96条之二规定的狭义例外情形（即外国个人在获得部长批准后，对符合条件的泰国资产投资至少4000万泰铢，可获得不超过1莱的住宅用地）不适用于用于商业住宿的酒店用地。

合法的替代方案已十分成熟。投资者可利用一家泰方持股占多数的泰国有限公司（外国人持股比例上限为49%）直接购置土地，并通过精心拟定的股东协议、优先股及表决权控制机制来保护外国投资者的经济利益。 投资者亦可对土地办理注册长期租赁，根据《民商法典》第540条规定，每次注册期限上限为30年，经双方协商可续期；同时，根据第1410条规定，运营公司可单独拥有建筑物所有权。 投资者可申请泰国投资促进委员会（BOI）的优惠政策，根据《投资促进法》（佛历2520年/1977年）第27条，受惠企业可获准拥有开展受惠活动所真正需要的土地。若建筑物为分户式公寓酒店，根据《公寓法》（佛历2522年/1979年） （1979年）的规定，外国人可集体持有不超过49%的单元。投资者绝对不可且必须避免的做法是利用泰国名义股东规避第86条；根据《土地法》第36条和第37条，此行为构成刑事犯罪，将面临监禁及强制处置土地的处罚。

商业层级：根据《外国商业法》附表3的规定，酒店行业受到限制

《1999年（佛历2542年）外国商业法》将酒店经营（酒店管理服务除外）归类于第三类清单第21项。 外资控股公司除非根据第17条（罕见、酌情且流程缓慢）从商业发展局局长处获得外资经营许可证，或根据《投资促进法》第12条获得投资促进委员会（BOI）的促进证书（该证书将依法解除《外资经营法》的限制），否则不得在泰国经营酒店。 因此，外国酒店买家通常采用两种主流架构：一种是由持有许可证的泰国控股运营公司，通过优先股和合同权利保护外国少数股权；另一种是获得泰国投资促进委员会（BOI）鼓励的运营公司，外国投资者可持有高达100%的股权，但须遵守BOI的条件。

投资促进局针对酒店投资的优惠政策

投资委员会根据现行投资促进清单中的第7.6项（酒店）推广酒店项目，并设定了基于规模的投资门槛。 截至本文撰写之时，标准门槛规定：客房数100间及以上的酒店，每间客房投资额不得少于200万泰铢（不含土地及营运资金）；客房数不足100间的酒店，总投资额不得少于5亿泰铢（不含土地及营运资金）； 此外，针对20至99间客房的酒店设有单独的中小企业通道，每间客房投资额需至少100万泰铢。 受鼓励的酒店通常可享受企业所得税豁免（受净利润上限限制）、机械设备进口关税豁免、根据《投资促进法》第24至26条引进外国专家和管理人员的权利，以及在项目确有需要时，根据第27条为受鼓励的活动拥有土地的权利。 具体激励措施取决于项目所在地（人均收入较低的地区可享受更优惠的待遇）、酒店类别，以及投资促进证书中规定的任何可持续性或升级条件。

资产购买还是股票购买：结构性选择

一旦外资持股问题得到解决，买家就必须决定是收购酒店的资产（包括土地、建筑物、家具、设备及装饰、合同、品牌、许可证），还是收购拥有并经营该酒店的泰国公司的股份。这种选择很少是中立的；它会影响税务处理、许可证转让机制、历史负债状况以及交易交割的时间安排。

实际上，对于那些公司历史复杂、存在无记录贷款、曾有税务纠纷或未决诉讼的旧房产，外国买家往往更倾向于选择资产交易，尽管此类交易需缴纳更高的产权转让税。 当目标公司背景清白、获得泰国投资促进委员会（BOI）支持、持有难以或无法重新获得的宝贵酒店牌照（尤其是娱乐场所经营权或享有既得权益的建筑许可），或者在现有融资框架下必须避免触发土地转让条款时，他们则倾向于选择股权交易。

根据《2547年酒店法》颁发的酒店许可证

在泰国未经许可经营酒店属于刑事犯罪。 根据《2004年酒店法》（B.E. 2547）第59条规定，经营无证酒店的经营者将面临最高一年监禁、最高20,000泰铢罚款或两者并罚，且在违规行为持续期间，每日还将被处以最高10,000泰铢的行政罚款。 因此，许可证绝非单纯的行政手续；它是买方所收购的核心资产，无论是通过股权交易直接取得，还是在资产交易中通过转让或重新颁发获得。

酒店许可证的四类

根据经2023年（佛历2566年）第2号部长条例修订的2008年（佛历2551年）《规定酒店经营类型及标准的部长条例》，酒店根据所提供的服务分为四类。 该分类决定了建筑、客房面积及消防安全标准、申请费，以及实际运营中该物业所能收取的价格。

对于买家而言，有两条运营规定值得特别关注。首先，根据酒店许可证的规定，只有当酒店拥有超过80间客房时，才允许在酒店内设立娱乐场所（酒吧、夜总会或《娱乐场所法》（佛历2509年）规定的持牌场所）；这就是为什么一些拥有约60间客房的精品度假村无法合法地将其大堂酒吧作为“夜总会”进行销售。 其次，酒店附带的某些附属许可证必须同步进行转让或重新申请，包括：《酒类法》下的酒类许可证、《食品法》下的食品许可证、娱乐场所许可证、《公共卫生法》（佛历2535年）下的游泳池许可证、水疗机构许可证（如适用），以及自2018年改革以来新增的健康中心/保健按摩许可证。

建筑、消防安全及分区规划的先决条件

如果建筑物不符合《建筑控制法》（B.E. 2522）下的部长条例，则无法颁发酒店执照。尽职调查中最常见的交易破局因素是：某处房产最初作为住宅公寓楼或服务式公寓建造，如今却作为“酒店”出售，尽管其建筑许可证（Or 1）和建筑用途证书（Or 6）所描述的用途与此不符。 解决此问题的成本通常不菲：需提交用途变更申请，而这又要求建筑必须符合更为严格的酒店规范，包括消防疏散通道、消防楼梯、喷淋系统、烟雾探测器、消防泵、两级应急照明、结构荷载及停车位配比等。 2023年（佛历2566年）第2号部长条例放宽了部分标准，允许客房数量不超过8间或入住人数不超过30人的小型住宿设施，在遵守规定的消防安全及申报规则的前提下，通过申报制度而非申请完整酒店牌照进行运营；然而，该豁免条款并不适用于大多数收购目标。

分区规划是第二个先决条件。根据《2019年城市规划法》（佛历2562年）及相关地方城市规划条例，并非所有区域都允许建设酒店。 曼谷、普吉岛、甲米、清迈和苏梅岛的若干滨海市镇、保护区及历史街区，要么完全禁止酒店经营，要么对建筑面积比（FAR）、建筑高度及退让距离作出规定，这些规定会影响客房数量及翻新潜力。买家在未获得当地规划部门书面确认的情况下，绝不应签署买卖协议。

法律尽职调查：买方的检查清单

在泰国，酒店尽职调查的范围比其他地方的商业房地产尽职调查更为广泛，因为该资产的许多价值驱动因素（如许可证、品牌、在线旅行社、员工）均不属于房地产范畴。

土地与产权

起点是土地产权证。应向省土地管理局申请调取每块地块的土地登记簿原件。只有Chanote（Nor Sor 4） 和Nor Sor 3 Gor产权证能提供酒店投资者所需的确定性；效力较弱的占有性文件（Nor Sor 3、Sor Khor 1、Por Bor Tor 5）存在边界、占用及登记风险，通常难以被接受。 买方律师必须核对登记面积与实际测绘面积是否一致，确认是否存在已登记的用益物权、抵押、租赁、地役权，并追溯至少十年的产权链。 侵占、公共道路通行权、海滨退让线（根据《土地法典》、《公共土地法》和当地条例）以及该物业位于受保护的森林地区（Sor Por Kor / Por Bor Tor 5 土地）、国家公园或军事区内的位置，必须以书面形式确认。

酒店执照和经营许可证

应全面查阅由DOPA（或曼谷市行政管理局）注册官持有的酒店许可证档案，包括许可证本身、附带的任何条件、建筑许可证（Or 1）、 建筑用途证书（Or 6）、消防安全认证、环境影响评估报告（若该项目达到《国家环境质量提升与保护法》（佛历2535年）规定的环境影响评估门槛），以及所有附属许可证（酒类、食品、娱乐、泳池、水疗、招牌税、广告）。 若许可房间数与实际房间数不符、许可服务项目与实际提供的服务不符，或注册经理与实际经理不符，均属警示信号。此外，若存在待处理的行政投诉或来自注册官的警告，同样应引起警惕。

公司及合同尽职调查（股权交易）

若交易属于股权收购，必须追溯审查该公司在商业发展部的档案直至注册成立之初，包括所有董事、资本及股东的变更情况。 需特别关注的外资持股比例（及任何名义人结构的历史）、泰国投资促进委员会（BOI）的促进证书及其条件、公司担保及关联公司贷款、酒店管理协议、任何特许经营协议、在线旅行社（OTA）及旅行社合同、高级管理层和关键营收人员的雇佣合同、酒店自有餐厅及特许经营点的租赁合同，以及任何未决或潜在的诉讼。 控制权变更条款需逐行研读；许多国际酒店管理协议赋予运营商在业主控制权发生变更时终止协议或获得转让费的权利。

税务与财务尽职调查

卖方过去五个财政年度的经审计财务报表将与企业所得税申报表（PND 50）、增值税申报表（PP 30）、预提税申报表（PND 1、3、53、54）、特定营业税申报、社会保障缴费记录以及当地房产税和招牌税申报记录进行比对核查。 酒店是泰国税务局频繁审计的对象；在股权交易中，良好的纳税记录，以及对关联方交易、转让定价和管理费扣除的书面支持，是重要的价值驱动因素。 在资产交易中，卖方收益的预扣税（对于泰国公司卖方，按申报价格或官方评估价值中的较高者计征1%）以及卖方的特定营业税（若房产持有时间不足五年且非卖方住所，则按申报价格或评估价值中的较高者计征3.3%）通常由卖方承担，但必须在交割时向土地局进行核实。

运营、人力资源及ESG尽职调查

对于正在运营的酒店，过去24至36个月的入住率、平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）、营业利润（GOP）和息税折旧及摊销前利润（EBITDA）会参照当地STR数据及该物业的竞争组进行压力测试。固定资产、家具及设备（FF&E）的状况（包括客房翻新、电梯、厨房、洗衣房、IT系统、PMS系统及门禁系统）将由一位专注于酒店行业的技术顾问进行评估；维护延迟是泰国酒店估值中的“隐形杀手”之一。 在人力资源方面，根据《1998年劳动保护法》（B.E. 2541），被解雇的员工有权获得按工龄计算的遣散费（工龄十年及以上最高可达400天），这在买家计划进行品牌重塑并裁减人员时，便会成为一项可量化的负债。 与ESG相关的事项（《工厂法》和《公共卫生法》下的废水排放许可证、能源效率、食品安全、海滩通行权、岛屿度假村对海洋野生动物的处理）在买方的投资委员会备忘录中占据越来越重要的地位，应据此进行尽职调查。

交易流程：从条款清单到交割

在泰国，收购酒店通常需要四到六个月（股权交易）或六到九个月（资产交易），但若涉及向泰国投资促进委员会（BOI）提交申请、环境影响评估（EIA）的续期、变更用途的建筑许可，或重新申请酒店经营许可证，则时间表可能会大幅延长。

该流程通常始于一份不具约束力的条款清单或意向书，其中界定了基本交易条款、独家谈判期、尽职调查权限以及保密义务。在开放任何数据室之前，双方需签署一份受泰国法律管辖的双语保密协议。随后，买方将开展法律、税务及运营尽职调查，理想情况下应通过配备问答协议的结构化数据室进行。 尽职调查结果将指导买卖协议的谈判：价格（资产交易通常以企业价值加营运资本调整后金额表示，股权交易则以净资产价值加锁箱机制表示）、先决条件（监管审批、适用情况下的泰国投资委员会（BOI）同意、根据主贷款协议（HMA）及贷款协议所需的第三方同意）、陈述与保证（是否包含陈述与保证保险）、 赔偿条款以及交割后契约（竞业禁止、禁止招揽、过渡服务）。

随后进入执行阶段，包括签署股份购买协议（SPA）、满足先决条件，最终完成交割。在交割日，若为资产交易，各方将前往土地管理局办理土地及建筑物产权过户登记，使用股份购买协议中约定的银行本票支付官方费用，交换钥匙、家具、设备及固定资产（FF&E）清单以及运营备用现金，并提交新酒店许可证的申请（或现有许可证的转让申请）。 在股权交易中，各方将在公司注册办事处会面，签署股权转让文件，更新股东名册，通过董事决议（包括新董事、新授权签字人及新银行签字人），向泰国商业部门（DBD）提交变更申请，并通知泰国投资促进委员会（BOI）、酒店注册处及银行。

官方费用、税费及时间基准

下表总结了买家在收购泰国酒店时应预期的主要官方费用和税费。这些数据摘自《土地法》、《税收法》及《酒店法》的收费标准，是业内专业人士通常采用的参考数值；具体金额将取决于评估价值、成交价格及交易结构。

对于获得泰国投资促进委员会（BOI）扶持的酒店，可能享有额外优惠，包括根据《投资促进法》第28条对机械和设备免征进口关税；根据第31条享受最长八年的企业所得税免税（免税额上限根据符合条件的投资额确定）；根据第34条对从免税利润中支付的股息免税；以及根据第37条享有将外汇汇往国外的权利。 享受上述优惠的前提是，在整个优惠期内必须遵守投资促进委员会（BOI）规定的报告义务。

在泰国购买酒店时需注意的风险

在泰国酒店收购过程中，最代价高昂的错误往往具有可重复性。第一种错误是在过渡期内无有效许可证经营，这将使买卖双方均面临《酒店法》第59条规定的刑事责任。许可证问题必须在新所有权下接待首位客人入住之前解决，而非之后。 第二是“名义人结构”的陷阱：表面上是一家泰国控股的公司，实际上却通过未披露的贷款、投票协议或非公平交易性质的优先购买权，由外资实际控制。《土地法》、《外国商人法》以及商业发展局近期发布的通告均将此类名义人安排视为刑事犯罪，将面临监禁、罚款及强制清算。 第三是建筑违规问题，尤其常见于那些最初作为住宅建造、随后未经用途变更批准便逐步转作酒店用途的度假村；将此类物业提升至酒店级消防标准的成本可能超过建筑价值的30%。第四是老牌泰国酒店公司隐藏的税务风险，其中关联方费用、创始人提供的无凭证贷款以及非正式现金交易，在交易完成后可能演变为长达数年的税务追缴。 第五是《酒店管理法》（HMA）中的控制权变更陷阱：国际运营商通常会在合同中设定巨额解约金或重新品牌化的触发条款，这些条款对非专业买家而言往往难以察觉。第六是超过环境影响评估（EIA）门槛的项目（通常为80间客房及以上，或位于环境敏感区域的酒店）存在EIA合规问题，此类项目的追溯审批可能耗时数月，有时甚至会被拒绝。

给外国买家的实用建议

在签署任何文件之前，外国投资者应委托泰国律师起草一份简短的架构备忘录，根据交易的具体情况，对“泰国控股公司”模式、“长期租赁”模式和“泰国投资促进委员会（BOI）”模式进行比较。 他们应要求卖方提供完整的资料室，包括产权证原件、建筑许可、建筑使用证、酒店执照、环境影响评估报告（如适用）、最近五年的经审计财务报表和纳税申报表，以及酒店管理协议和特许经营协议。 他们应确保《股份购买协议》（SPA）包含关于酒店经营许可证的有效性和可转让性、不存在名义人安排、建筑物符合《建筑控制法》、不存在未披露的负债以及交易完成后泰国投资促进委员会（BOI）优惠政策继续有效的具体声明。他们应将价格结构设计为基础价格与托管款或保留金的组合，该托管款或保留金在规定期限内用于覆盖剩余的税务和许可证风险。 如果计划进行翻新，他们应提前向当地规划部门和消防安全顾问征询意见，以了解符合规范的实际成本和所需时间。

Juslaws & Consult 如何提供帮助

Juslaws & Consult 是一家专注于房地产、酒店及公司业务的泰国律师事务所。 我们为外国买家提供在泰国收购酒店的合法架构规划建议，起草并协商条款清单、股权及资产购买协议、酒店管理协议和特许经营协议，开展端到端的法律尽职调查，准备并提交泰国投资委员会（BOI）申请及外国企业许可证申请，向省行政局申请或转让酒店许可证及二级许可，并代表投资者处理税务评估、雇佣索赔及交割后纠纷。 我们为曼谷、普吉岛、甲米、苏梅岛、清迈、华欣及芭堤雅地区的业主、运营商、贷款方、家族办公室及机构投资者提供法律服务，并支持英语、法语及泰语服务。

常见问题

外国人在泰国可以全资拥有酒店吗？

外国个人或外资控股公司不得直接拥有酒店用地。根据《民商法典》第1410条，外国人可持有拥有土地及建筑物的泰国有限公司最多49%的股份，可持有该土地的30年注册租赁权，同时单独拥有建筑物；可持有已注册公寓最多49%的单元份额， 且若根据《投资促进法》第27条获得泰国投资促进委员会（BOI）的优惠政策，可拥有该受惠酒店业务真正所需的土地。此外，经营公司还必须遵守《外国商业法》，该法将酒店经营列为第3类受限行业。

出售房产时，《酒店法》规定的许可证是否可以转让？

经注册官批准，并按照部长制定的规则和程序，该许可证可转让给符合资格且不受《酒店法》第16条禁止性规定约束的买方。在股权转让中，许可证仍归公司所有；仅需通知管理层变更和股东变更。在资产转让中，许可证不会随建筑物自动转移，必须进行转让或重新申请。

我应该通过资产交易还是股权交易来收购这家酒店？

这取决于目标公司的历史背景。资产交易使买方免于承担卖方历史遗留的负债（包括税务、雇佣和诉讼问题），允许折旧基数递增，但需全额缴纳土地局过户费，并要求办理许可证过户及重新聘用员工。 股权交易速度更快，可免除土地转让费且许可证保持有效，但买方将继承公司的全部历史。由泰国投资促进局（BOI）扶持的“干净”企业通常通过股权交易收购；而历史背景复杂的旧企业则往往通过资产交易收购。

在泰国购买酒店是否需要获得泰国投资委员会（BOI）的优惠政策？

虽然法律上并不强制要求申请泰国投资促进委员会（BOI）的优惠政策，但这是通过一家100%外资控股的公司经营酒店并符合《外资经营法》的唯一可行途径，且根据《投资促进法》第27条，该政策可授权外资持有土地所有权。 对于拥有至少100间客房或总投资额（不含土地及营运资金）超过5亿泰铢的酒店，通常可申请BOI第7.6类投资优惠，且因享有企业所得税免税期及进口关税豁免，该优惠在经济上极具吸引力。

我的物业属于哪个酒店类别？

根据2008年（佛历2551年）部长条例（经2023年（佛历2566年）修订），仅提供客房的酒店属于第1类（客房面积至少8平方米），提供客房及餐饮服务的酒店属于第2类（客房面积至少8平方米），提供客房、 餐饮服务，并设有娱乐场所或会议室的酒店为第3类（客房面积至少14平方米），而提供客房、餐饮服务、娱乐场所及会议室的酒店则为第4类（客房面积至少14平方米）。酒店内设有娱乐场所的，客房数量须超过80间。

如果该物业在没有有效酒店许可证的情况下经营，会有什么后果？

根据《2547年酒店法》第59条，经营无证酒店属于刑事犯罪，可处以最高一年监禁、最高20,000泰铢罚款或两者并罚，且在违规行为持续期间，每日还需缴纳最高10,000泰铢的行政罚款。 买家切勿购买被标榜为酒店但未持有有效许可证的房产，除非通过某种结构性解决方案，在交易完成前暂停或纠正该无证经营行为。

办理土地过户登记的官方费用是多少？

在土地局方面，主要费用包括2%的转让费（按官方评估值计算）、3.3%的特定营业税（如适用，按销售价格或评估值中的较高者计算）、0.5%的印花税（当特定营业税不适用时）以及针对企业卖方的1%预扣税。买卖双方如何分摊这些费用由合同约定；土地局将在交易当日收取相关费用。 对于注册租赁合同，注册费为租赁期内总租金的1%，另加0.1%的印花税。

在泰国完成一家酒店的收购需要多长时间？

单纯的股权交易通常在签署条款清单后四至六个月内完成，期间包括尽职调查、文件起草及先决条件的履行。资产交易通常需六至九个月完成，其时间安排主要取决于酒店许可证的重新颁发、建筑许可的核验以及土地管理局的正式手续。若需提交投资促进局（BOI）申请、办理用途变更建筑许可或进行新的环境影响评估，则可能使时间表延长数月。

停业后，现有员工会被替换吗？

雇员可以被解雇，但根据《劳动保护法》（佛历2541年/公元1998年），被解雇的雇员有权获得按工龄计算的遣散费，外加累计休假、代通知金以及在解雇被认定为不公平时应支付的法定赔偿金。 在资产交易中，根据《劳动保护法》第13条，将员工转移至买方需获得每位员工的书面同意；若未获得该同意，卖方仍为雇主并负责支付遣散费。劳动力重组应计入交易价格中。

环境影响评价（EIA）的作用是什么？

超过《2535年国家环境质量提升与保护法》所设门槛的酒店（通常指拥有80间客房及以上，或位于环境敏感区域的任何酒店），必须在获得批准的环境影响评估报告后，方可获发建筑许可证。 环境影响评估的批准文件、所附条件以及后续的监测报告必须纳入尽职调查范围；不遵守相关规定常成为采取行政措施的依据，在某些情况下甚至会导致酒店执照不予续期。

目前是否仍有人利用名义人结构来规避外资所有权规定？

根据《土地法》第113条及《外国企业法》的规定，由泰国股东为外国人谋取经济利益而代持土地或股份的“名义人安排”属于违法行为，目前正受到商业发展局和特别调查局的积极调查。此类行为可能导致刑事责任、土地被强制处置、无法获得后续许可，并使外国投资者和泰国合作方双方声誉受损。 合法的替代方案（如由泰国人控股并发行优先股的公司、注册租赁、投资促进委员会（BOI）的优惠政策）均经过充分验证，且其成本远低于代理纠纷所产生的费用。

成交后可以立即进行品牌重塑和翻新吗？

是的，但需注意以下三点。酒店管理协议（如有）通常要求获得经营方的同意，且可能触发违约金。品牌变更可能需要更新许可证档案，特别是涉及招牌和商标的情况。 若进行重大翻新工程，且该工程改变了建筑物的结构或布局，则根据《建筑控制法》需申请建筑改建许可，并可能需要酒店注册官重新确认该场所仍符合2008年（佛历2551年）部长条例的规定。

Juslaws & Consult 能否为外国买家全程办理交易？

是的。我们的酒店业团队负责起草交易架构备忘录、条款清单、双语保密协议、法律及税务尽职调查、股份购买协议（SPA）、相关情况下的泰国投资委员会（BOI）申请、向旅游促进局（DOPA）或曼谷市政局（BMA）办理酒店许可证转让或重新申请、土地局登记、银行开户、外汇汇入文件（FET表格）， 以及交割后向DBD和税务局提交的公司信息更新，并提供交割后的雇佣、税务及许可证相关支持。请通过Juslaws & Consult网站联系我们，预约咨询。