爱彼迎（Airbnb）、Booking.com、Agoda、Vrbo以及更广泛的短期租赁平台，虽然彻底改变了旅客在泰国的住宿方式，但并未改变泰国的法律。泰国规范短期住宿的法律框架早在这些平台出现之前就已制定，法院也明确指出，未经适当授权便将房产作为按夜或按周住宿的房源挂牌，在大多数情况下均属违法。 对于业主、外国投资者和开发商而言，问题往往不在于短期租赁是否受监管，而在于如何规划业务模式，使其符合《2004年酒店法》 （2004年）、《2522年（1979年）共管公寓法》、《2522年（1979年）建筑控制法》、《2562年（2019年）城市规划法》 （2019年）、《土地法颁布法》（佛历2497年/1954年）、《外资经营法》（佛历2542年/1999年）、《税收法》以及《土地与建筑税法》（佛历2562年/2019年）。

本指南由泰国律师编写，旨在为希望全面、持久地了解合法长期租赁、合法持牌住宿业务与可能使房东承担刑事责任的无牌酒店经营之间界限的业主和投资者提供参考。 指南详细阐述了相关法律定义、30天规则、2023年推出的小型住宿申报制度、《共管公寓法》第17/1条针对共管公寓的特定禁令、具有指导意义的法院判决、可行的合规途径、针对外国业主的额外限制，以及泰国对短期租赁收入的征税方式。

泰国短期租赁的法律框架

在泰国的任何Airbnb式运营中，有五部法律起着主要作用。《2004年酒店法》（佛历2547年）界定了何为酒店，规定经营酒店须取得许可证，并针对无证经营住宿业务设定了刑事处罚。《2004年公寓法》（B.E. 2547），特别是2008年修订案新增的第17/1条，限制了公寓单元的商业用途，并赋予共同业主及法人实体针对在住宅公寓内实际经营酒店的业主采取法律行动的依据。 《建筑控制法》（佛历2522年/1979年）及其部长条例规定了技术要求（消防安全、出口、喷淋系统、建筑面积、停车场），这些要求决定了建筑物是否可以合法用作酒店。 《城市规划法》（佛历2562年/2019年）及地方城市规划条例规定了地块的分区，并确定该分区内是否允许酒店用途。《外资法》（佛历2542年/1999年）将酒店经营列为《清单3》中仅限泰国国民经营的业务，但针对外资营业执照和泰国投资促进委员会（BOI）的优惠政策设有有限的例外情况。

此外还有三部法律作为补充。《民商法典》第537至545条涉及普通租赁，第1336条和第1360条涉及所有权和共有权，这些条款构成了任何租赁安排的合同和产权基础。 《税收法典》决定租金收入应被视为被动租赁（仅适用预扣税制度）还是住宿服务（可能触发7%的增值税）。自2020年1月1日起生效的《2562年（2019年）土地与建筑税法》根据房产的实际用途对其征税，若房产用于商业用途，税率将显著提高。 尽管这些法规均未直接提及Airbnb，但综合来看，它们已涵盖了该平台引发的所有问题。

根据泰国法律，短期租赁在何种情况下会被视为“酒店”？

对于任何爱彼迎房东而言，最关键的问题在于其经营活动是否属于《酒店法》的管辖范围。如果属于，则必须取得酒店经营许可证（对于规模极小的经营活动，则需根据2023年法规进行备案）。如果不属于，房东可在遵守一般民法和税务法规的前提下自由经营。 这一界限由《酒店法》第4条划定，并经2008年部长条例（2023年修订版）进一步明确。

第4节中“酒店”的定义

《2004年酒店法》（佛历2547年）第4条将“酒店”定义为：为向旅客或任何其他人提供临时住宿服务并收取报酬而设立的住宿场所。该条文中规定了三项例外情形。第一项排除由政府机构、国有企业、公共组织或其他国家机关经营的住宿场所，或以非营利方式为慈善或教育目的而经营的住宿场所。 第二项（对于爱彼迎（Airbnb）问题而言最为重要）将仅收取月租或更高费用提供的住宿排除在外。第三项保留了内政部长通过部长条例规定进一步豁免的权力，这也是支撑下文所述小型住宿制度的法律依据。

第二项豁免条款正是著名的“30天规则”的依据。依法且长期按月或更长时间出租的住宿场所不属于《酒店法》的适用范围，因此无需申请酒店许可证。相反，按夜、按周或按半月出租的住宿场所则属于《酒店法》的适用范围，并需履行第15条规定的许可义务。

“30天规则”及其在平台上的应用

在日常实践中，“30天规则”意味着在Airbnb、Booking.com、Agoda或任何类似平台上发布的合法短期住宿房源，必须提供至少一个日历月的住宿期限，且租金按月计算。 若将房源以收费形式出租给客人入住三晚或一周，并提供标准的酒店式服务（如入住间隙清洁、钥匙交接、前台接待等），这正是教科书式的无证经营酒店案例，法院已多次裁定此类行为违反《酒店法》第15条。

租金的计价方式与租赁期限同样重要。即使在一个月的预订期内按日计费、宣传该房源可供短期入住，或在客人之间进行常规清洁，这些都是监管机构和法院判定该活动实际上属于酒店式服务而非住宅租赁的依据。真正采用长期租赁模式的房东应通过月租合同、月度发票以及不提供酒店式服务等方式加以证明。

2023年小型住宿豁免

2023年8月30日刊载于《政府公报》、并于60天后生效的《规定酒店经营类型及标准的部长条例》（第2号，佛历2566年/2023年），取代了此前关于小型住宿设施的门槛规定，并针对最小型住宿设施引入了备案制度。 根据现行规定，住宿场所若客房总数不超过八间且接待能力不超过三十名客人，在向登记官（各省为省行政局，曼谷为曼谷市行政局）进行备案并遵守规定的消防安全、客房面积及运营规则的前提下，不被视为《酒店法》所定义的“酒店”。该备案有效期为五年，可续期。

对于那些不愿承担申请完整酒店牌照所需成本和时间的别墅、小型精品住宅及小型民宿业主而言，此项豁免是最切实可行的合规途径。然而，该豁免不适用于住宅公寓楼中的单个单元，因为《公寓法》禁止将单个单元用于商业用途（见下文），而且单个单元无论如何都无法达到八间客房的门槛。 希望将多个公寓单元合并为单一“小型住宿”的业主，同样会直面《公寓法》带来的这一问题。

对无证短期租赁的处罚

在未遵循法定程序的情况下经营短期租赁所面临的处罚绝非象征性的。根据《酒店法》，此类行为属于刑事犯罪；根据《公寓法》，则属于行政违法行为；此外，还可能面临来自邻居及法人实体的民事索赔。

《酒店法》中的刑事责任

根据《2004年酒店法》（佛历2547年）第59条规定，任何人在未取得第15条规定的许可证的情况下经营酒店业务，将面临最高一年监禁、最高20,000泰铢罚款或两者并罚，此外，在违规行为持续期间，每日还将被处以最高10,000泰铢的持续罚款。 该处罚针对经营者，法院一贯将经营者视为登记房产并收取款项的自然人，而非平台。此外，若经营者为法人，负责经营的董事及授权代表亦可能承担个人责任。

《共管公寓法》规定的罚款

若该单元为共管公寓单元，根据2008年修正案引入的《共管公寓法》（佛历2522年/1979年）第17/1条第2款规定，禁止任何人在共管公寓内从事贸易或商业活动，但该法同一条第1款中法人实体专门指定用于商业用途的区域除外。 该条款的制定旨在阻止业主在住宅单元内经营商店、美容院或办公室；法院一直将反复进行的短期租赁经营视为该条所指的“贸易交易”。 根据该法第 65 条，违反该规定者将被处以最高 50,000 泰铢的罚款，并在违规期间每天追加最高 5,000 泰铢的罚款。

其他行政及民事责任

除了《酒店法》和《公寓法》之外，未获许可的短期租赁还可能引发其他多项法律责任。《建筑控制法》（佛历2522年，即1979年）规定，若建筑物的使用方式与建筑用途证书不符（第6条），将受到处罚；若住宅建筑被用作酒店，则可能面临停止使用的行政命令及罚款。《外商投资法》（B.E. 2542，1999年） 第37条规定，外资控股公司未经许可经营酒店，将处以最高三年监禁、10万至100万泰铢罚款，或两者并罚。《移民法》（B.E. 2522（1979））要求房东在每位外国客人抵达后 24 小时内提交TM30 通知；未履行此义务将构成单独的违法行为，每次将处以罚款。 《民商法典》规定，若房客对房屋的使用妨碍了邻居的权利，房东将面临邻居依据第421条和第1337条提出的私人侵扰索赔；若妨碍了其他共有人权利，则将面临依据第1360条提出的索赔。

房产类型很重要：哪些地方可以做民宿，哪些地方不可以

短期租赁规定在形式上对所有房产类型均适用，但在实际操作中，根据建筑物的法律性质，具体情况差异很大。下表总结了泰国最常见房产类型的相关规定。

公寓案例是让大多数业主中招的典型情况。根据定义，公寓单元是指由共同所有者作为私有财产拥有的住宅单元，该共同所有者与其他共同所有者共享公共区域。《公寓法》2008年的修正案（编纂于第17/1条）正是为了遏制住宅公寓内逐渐蔓延的商业用途而通过的。 即便《酒店法》允许开展小规模经营，《共管公寓法》也会从源头上予以阻止。此外，许多共管公寓的附例明确禁止短期出租，且最高法院已确认，经登记的共管公寓附例对每位共有人均具有约束力，无需其个人同意。因此，在住宅共管公寓内发布爱彼迎（Airbnb）类房源所面临的法律风险，几乎难以辩护。

泰国关于爱彼迎的法院判例

泰国关于短期租赁的判例法已围绕华欣公寓案的判决形成定论。在华欣省法院于2018年初作出的系列判决中，法院对未持有酒店执照却在Airbnb上发布房源供按夜住宿的公寓房东作出了有罪判决。 2018年1月5日作出的首份判决依据《酒店法》第15条和第59条，处以5,000泰铢罚款，并按违规天数每日追加500泰铢罚款。2018年1月16日作出的第二份判决处以5,000泰铢罚款，并按违规天数每日追加100泰铢罚款。 《曼谷邮报》及其他泰国媒体对此进行了广泛报道，这些判决也被后续针对无证短期租赁经营者的行政执法行动所援引。

迄今为止，泰国最高法院尚未就爱彼迎（Airbnb）作出具有里程碑意义的判例，但已在两条相关判例法中强化了现行法律框架。首先，法院一贯认为，只要符合程序要求，根据《共管公寓法》第32条和第32/1条向土地局登记的共管公寓章程对每位共有人均具有约束力，包括在章程通过前购得单元的人。 其次，在事实情形上与典型爱彼迎房源在经济上无异的案件中，法院已依据《酒店法》维持了针对无证经营酒店的定罪。综合来看，业主不能仅以最高法院未作出明确提及“爱彼迎”的判决为由，主张该行为合法。

合法开展短期租赁业务的途径

泰国并没有所谓的“爱彼迎许可证”。不过，目前有三种成熟的途径，可让业主合法经营短期住宿业务。选择哪种途径取决于房产类型、经营规模以及业主对前期投资的意愿。

途径1：停留超过30天

最简单、最经济且风险最低的方式，是将该房产作为真正的按月（及以上）租赁进行运营。 租赁协议以书面形式订立，租金按月计算并支付，房东不提供酒店式服务（如每日客房清洁或前台接待），且该房产不以可供按夜或按周住宿的形式进行宣传。这种模式完全符合《酒店法》第4(2)条的规定，也是在住宅公寓内直接运作的唯一可行模式，尽管仍需核查该建筑物的管理规约。

途径2：根据小型住宿制度进行申报

对于房屋、别墅和小规模民宿的所有者而言，最有效的合规途径是根据2023年（佛历2566年）第2号部长条例提交小型住宿设施申报。业主需向登记机关（DOPA或BMA）提交申报，说明房产情况，并确认该房产不超过8间客房且最大接待能力不超过30位客人。 该物业必须遵守规定的消防安全规则（包括烟雾探测器、灭火器、应急照明及清晰的疏散标识），遵守客人的登记记录保存规则，并符合其类别适用的建筑要求。该申报有效期为五年，到期后必须办理续期。

途径3：申请酒店经营许可证

对于规模较大的经营场所，包括泳池别墅社区、规模超过小型住宿标准上限的旅馆，以及任何面向短期住客的服务式公寓，根据《酒店法》第15条申请完整的酒店许可证是唯一正确的途径。申请应向各省的省行政厅注册处提交，或在曼谷向曼谷市行政厅提交。 登记官将核查该建筑是否持有有效的建筑许可（Or 1）及注明其用途为酒店的建筑使用证书（Or 6）；拟任经理是否符合资格且未受《酒店法》第16条所列的失格事由限制；是否满足经修订的2008年部长条例（B.E. 2551） （2008年）及其修订版规定的消防安全、无障碍设施及客房面积要求，且该地块位于当地城市规划条例允许酒店用途的区域内。根据需要，还可申请次级许可证（酒类、台球、餐饮、招牌等）。

外国所有者和经营者：额外限制

希望通过Airbnb类平台开展民宿业务的外国投资者，除上述规定外还面临两项额外限制。第一项是禁止拥有土地所有权。《1954年（佛历2497年）颁布土地法》第86条规定，除依据条约外，外国人不得在泰国拥有土地（而泰国目前没有此类生效的条约）。第97条将该禁令扩展至由外国人持有超过49%股份或股东中外国人占比超过半数的泰国法人实体。因此，根据《共管公寓法》第19之二条，外国个人可以拥有公寓单元（上限为该建筑49%的外资配额），但不能拥有别墅所建土地的所有权。 合法的变通方案包括：由泰国人持股占多数的泰国有限公司持有土地；依据《民商法典》第540条签订30年注册租赁合同，并依据第1410条将建筑物所有权单独登记；或通过泰国投资促进委员会（BOI）的优惠政策，依据《投资促进法》（佛历2520年/1977年）第27条，针对受促进的活动授权外国人拥有土地所有权。

第二个限制是经营业务方面的限制。《1999年（佛历2542年）外国商业法》将酒店经营列为第3类业务，即被视为泰国国民尚不具备与外国人竞争能力的业务。 因此，外资控股的泰国公司若无该法第17条规定的外国商业许可证（此类许可证极为罕见且由当局酌情发放），或无《投资促进法》第12条规定的投资促进委员会（BOI）促进证书（该证书可依法解除限制），则不得经营酒店。单纯将业主自住住宅长期出租通常不受此限制，但一旦该活动转变为酒店式住宿业务，则该限制即适用。

此外，外国房东必须在客人抵达后24小时内，通过TM30通知向移民局登记每位客人；在适用情况下，遵守外汇汇入规定；并确保与租赁相关的一切工作（包括房源管理、接待客人、清洁等）均获得《2017年外国人工作管理紧急法令》 （2017年）颁布的《外国人工作管理紧急法令》所颁发的劳动许可。若忽视上述任何一项义务，将面临相应的罚款及运营后果。

短期租赁收入的征税

在泰国，短期租赁收入需缴纳三项税款：所得税、增值税以及土地和建筑物税。具体征税方式取决于该活动的法律性质（租赁与酒店服务）、房东的法律形式（个人与公司）以及房产的实际用途。

个人所得税

个人获得的租金收入根据《税收法典》被视为第40(5)条规定的收入，并应计入房东的年度个人所得税申报表（PND 90/91）中。累进税率从应税净收入前150,000泰铢的0%起，至超过5,000,000泰铢部分的35%止。 房东可凭凭证扣除实际费用，或根据《税收法》第42 ter条的部长条例规定，就房产申请30%的固定标准扣除额。若承租方为泰国法人实体，则承租方须就租金代扣5%的预扣税，并代房东向税务局缴付，房东可将该预扣税额作为抵免额用于抵扣年度应纳税额。

企业所得税

一家拥有并经营短期租赁房产的泰国公司，需按净利润的20%缴纳企业所得税（如适用，可享受皇家法令规定的中小企业减免）。 持有酒店执照且符合泰国投资促进委员会（BOI）第7.6类（酒店）优惠政策的经营者，可享受最长八年的企业所得税免税待遇，免税额度上限为符合条件的投资额；此外，根据《投资促进法》第34条规定，还可对免税利润中的股息收入予以免税。

增值税（VAT）

根据《税收法》第81(1)(t)条，不动产租赁免征增值税。相比之下，包含酒店式设施（如入住间隙的清洁、前台接待、每日早餐）的住宿服务被视为应税服务，若经营者的年收入超过180万泰铢的注册门槛，则需缴纳7%的增值税。 实际上，真正的30天以上租赁符合增值税免税租赁的条件，而典型的爱彼迎（Airbnb）式经营一旦将服务与客房捆绑销售，即属于应税范畴。

土地和房屋税

根据自2020年1月1日起生效的《2019年土地与建筑税法》（佛历2562年），房产将根据其评估价值按年度征税，税率取决于其实际用途。 业主将其公寓用作主要居所的，土地与建筑物总价值的前5000万泰铢（或仅建筑物价值的前1000万泰铢）可享受免税待遇，并按累进税率征税，最高税率为0.30%。 商业用途（包括作为酒店经营或定期短期租赁）按累进税率征税，上限为1. 20% 。闲置或未使用的土地按累进税率征税，上限为1.20%，每三年递增一次，直至3%的上限。地方行政机构（Tessaban或OBT）每年征收该税款。

外国主办方的预扣税及税收协定问题

当租金收入由泰国来源支付给非居民房东时，根据《税收法典》规定，付款方须按总金额的15%代扣代缴税款，但可根据适用的避免双重征税协定予以减免。如果该活动被视为应缴纳增值税的住宿服务，房东可能还需在泰国进行增值税登记。

实用的合规检查清单

在泰国将房产挂牌进行短期租赁之前，每位业主都应核对以下清单。确认房产类型（公寓单元、独栋住宅、别墅或整栋建筑），并确定相应的法律适用范围。如适用，请阅读公寓管理规约，包括根据《公寓法》第32条和第32/1条登记的任何短期租赁限制。 向当地市政部门核实建筑许可（Or 1）和建筑用途证书（Or 6），并确认拟议用途与之相符。根据《城镇规划法》（佛历2562年/2019年）颁布的当地城镇规划条例，核实该物业的分区规划。 选择合规路径（长期住宿、小型住宿通知或完整酒店牌照），并准备相应的文件。办理泰国税务登记（个人所得税或企业所得税，若超过门槛则需缴纳增值税，以及土地和建筑税），并提交相关申报。为外国客人建立TM30申报流程。对每笔预订均以书面协议、发票和付款收据进行记录，以便在活动性质受到质疑时能够证明其合法性。

Juslaws & Consult 如何提供帮助

Juslaws & Consult 为泰国各地的业主、投资者和开发商提供关于短期租赁及酒店业务架构与运营的咨询服务。我们的团队会针对特定物业编制架构备忘录，对比长期住宿、小型住宿和全酒店三种运营模式；起草租赁合同、小型住宿申报文件、酒店许可证申请及各类辅助许可证申请材料（酒类、泳池、 餐饮、招牌）的申请文件，审查公寓管理规约及建筑用途证书，为符合第7.6类活动的酒店项目提交泰国投资委员会（BOI）优惠申请，并协助办理泰国税务登记及《税收法典》和《土地与建筑税法》规定的日常合规事宜。 此外，我们还代表客户处理登记处行政程序、与公寓法人实体的纠纷以及《酒店法》下的刑事诉讼，并在曼谷、普吉岛、甲米、苏梅岛、清迈、华欣和芭堤雅等地提供英语、法语和泰语服务。

常见问题

Airbnb在泰国合法吗？

在爱彼迎（Airbnb）上发布房源本身并不违法。其合法性取决于房东实际提供的服务内容。根据《2004年酒店法》（B.E. 2547）第4(2)条，通过爱彼迎提供的月租及以上租赁服务是合法的。 若未持有酒店执照或未提交小型住宿申报，而提供按夜或按周计费的住宿服务，则属于《酒店法》的管辖范围，属于违法行为，并将根据第59条面临刑事处罚。平台本身并无区别；其法律性质取决于合同内容、住宿时长以及随房间提供的配套服务。

泰国的“30天规定”是什么？

“30天规则”是《酒店法》第4(2)条豁免条款的通称，该条款将仅按月收取服务费或更高费率的住宿排除在酒店定义之外。实际上，凡是仅提供一个日历月或更长时间住宿、且租金按月计算的住宿场所，均不属于《酒店法》的适用范围，因此无需申请酒店牌照。住宿时间短于此期限的则属于该法适用范围。

如果我安装了智能门锁，且我是该公寓的唯一业主并自行使用，是否可以在Airbnb上将我的泰国公寓用于短期出租？

不。根据2008年修订的《2522年（1979年）公寓法》第17/1条第2款，禁止在公寓单户单元内进行商业活动；根据第65条，违规者将面临最高50,000泰铢的罚款，外加每日5,000泰铢的罚款。 此外，《酒店法》亦适用，根据第59条规定，此类行为最高可判处一年监禁，并处20,000泰铢罚款，以及每日最高10,000泰铢的持续罚款。房东作为注册业主并使用智能门锁这一事实并不改变其法律性质；法院已多次裁定，从住宅单元进行反复短期出租属于违法行为。

我的别墅可以在爱彼迎上出租吗？

是的，有两种方式。该别墅可以30天以上的期限出租，无需任何许可证或备案。 或者，如果经营者希望提供短期住宿，该别墅可依据2023年（佛历2566年）第2号部长条例所设立的小型住宿申报制度进行经营，该制度适用于最多8间客房且入住人数不超过30人的情况，但须遵守消防安全、记录保存及运营规定。规模更大的经营活动则需根据《酒店法》第15条申请完整的酒店许可证。

2023年部长条例中的“小型住宿通知”是指什么？

根据《2547年酒店法》第4(3)条颁布的2566年（2023年）第2号部长条例 （2004年）第4(3)条颁布的2023年（佛历2566年）第2号部长条例规定，客房数量不超过8间且接待能力不超过30人的住宿设施，可在不适用完整酒店许可制度的情况下运营，但经营者须向省行政局（曼谷地区则向曼谷市行政局）的登记官提交通知，并遵守规定的消防安全及运营规则。该通知有效期为五年，可续期。此规定不适用于公寓单元。

在泰国经营无证酒店将面临哪些刑事处罚？

根据《2004年酒店法》（佛历2547年）第59条规定，未经第15条规定的许可经营酒店，将处以最高一年监禁、最高20,000泰铢罚款或两者并罚，此外，在违规行为持续期间，每日还将处以最高10,000泰铢的持续罚款。 若经营者为法人，负责经营的董事及授权代表须承担个人责任。

《公寓法》第17/1条对爱彼迎有何规定？

《2522年（1979年）公寓法》第17/1条第2款（由2008年修正案引入）规定，除该条第1款中法人实体专门指定用于商业用途的区域外，任何人不得在公寓内从事贸易或商业活动。 第65条规定，违规者将面临最高50,000泰铢的罚款，外加每日最高5,000泰铢的持续罚款。法院将单个公寓单元内反复进行的短期租赁视为该条所指的商业交易。

华欣法院对爱彼迎作出了什么裁决？

2018年初，华欣地方法院判决万瓦拉公寓（Wan Vayla Condominium）的业主因在爱彼迎（Airbnb）上发布房源供游客按夜住宿，构成无证经营酒店而有罪。2018年1月5日作出的首份判决，处以5,000泰铢罚款，并处以每日500泰铢的持续罚款。 该案是泰国首例经司法确认的、涉及按夜计费的Airbnb式房源违反《酒店法》的案例，此后在针对无证短期租赁经营者的行政执法行动中均被援引。

在泰国，短期租赁收入如何征税？

对于个人房东，租金收入根据《税收法典》第40(5)条被视为应税收入，按0%至35%的累进个人所得税率征税，且可享受针对房产的30%标准扣除额或实际费用扣除。若承租方为泰国法人实体，则需预扣5%的税款；对于酒店式住宿服务，服务费可能需预扣3%的税款。 若该活动符合应税住宿服务条件且营业额超过180万泰铢，则需缴纳7%的增值税。《2019年土地与建筑税法》（B.E. 2562）根据房产的实际用途，按住宅或商业税率对房产评估值征收年度税款，住宅用途税率上限为0.30%，商业用途税率上限为1.20%。

外国房东在爱彼迎上出租房源是否需要额外许可？

外国业主面临两项额外限制。根据《土地法》第86条，他们不得拥有别墅所建土地的所有权，因此任何涉及土地所有权的建筑项目，必须通过泰方控股的公司、30年土地租赁，或依据《投资促进法》第27条授权外国土地所有权的投资促进委员会（BOI）优惠政策来实施。 若未持有《外国企业法》第17条规定的外国企业许可证，或未获得泰国投资促进委员会（BOI）第7.6类（酒店）的优惠证书，则不得通过外资控股公司经营酒店式住宿业务。此外，每名外国宾客抵达后24小时内，必须向移民局提交TM30通知。

禁止短期租赁的公寓管理规约是否具有法律效力？

是的。根据《2522年（1979年）公寓法》第32条和第32/1条在土地局登记的公寓管理规约，只要符合程序要求，即对每位共有人具有约束力，无论该规约何时通过，也无论共有人是否投了赞成票。泰国最高法院一贯支持这种约束力。 因此，经登记的短期租赁禁令对该建筑内每一位单元业主均具有强制执行力。

什么是 TM30 通知？Airbnb 房东会触发该通知吗？

根据《移民法》（佛历2522年/公元1979年）第38条规定，TM30申报是房主、户主、住所所有者或住宿设施管理者依法应履行的义务，即须向移民局申报所有在该处所居住的外国公民。 该通知必须在外国人抵达后24小时内提交。此规定适用于所有接待外国客人的接待方，包括非正式的短期接待方。

对于爱彼迎（Airbnb）式的运营模式，最常见的合规架构是什么？

对于单栋别墅或小型民宿，依据2023年（佛历2566年）第2号部长条例办理的小型住宿设施备案，是最为高效且符合规定的操作方式。对于单套公寓单元，现实中仅能办理30天以上的租赁，且即使如此，也必须核查相关管理条例。 对于别墅组合、服务式公寓楼或小型度假村，依据《酒店法》第15条申请完整的酒店执照是正确途径，通常需结合泰国投资委员会（BOI）第7.6类（酒店）的优惠政策。

Juslaws & Consult 能否为我的短期租赁办理许可证和税务登记？

是的。我们会起草架构备忘录、拟定租赁合同或酒店管理协议，向省行政厅或曼谷市行政厅提交小型住宿设施通知或完整酒店牌照申请，向税务局为运营商办理个人所得税或企业所得税登记，在适用情况下办理增值税登记，向当地行政机构提交土地及建筑物税申报表，并建立TM30报告工作流程。 此外，我们还根据《酒店法》和《共管公寓法》在行政及刑事诉讼中为客户进行辩护。请通过Juslaws & Consult网站联系我们，预约咨询。