在泰国租赁房产

长期租赁协议

外国人发现泰国是一个非常理想的退休目的地，对于那些希望长期留在泰国的人来说，有几种所有权选择，其中第一种就是购买公寓。

泰国法律允许外国人使用外币购买公寓项目中50%的单位。购买公寓的替代方案是在该国经济中投资至少40 000 000泰铢。一旦相关部门批准这样的投资，外国人就可以购买一块面积不超过1600平方米的土地作为他们的主要住所。

许多外国人认为长期租赁协议是最有利的选择，特别是对于那些寻求家庭住房或在已达到外国所有权限制的开发项目中的公寓的人。长期租赁协议也可以被看作是一种有前途的投资，但在签署这样的协议之前，必须要征求泰国知名律师的意见。这将确保你得到保护，并进行充分的尽职调查。

尚未在泰国土地局注册的外国人应注意，长期租赁协议的有效期最多只有三年。如果租赁协议经过适当的登记，则可获得30年的长期租赁。如果30年的租赁协议没有登记，那么外国人在这段时间内将没有保护，无法被驱逐。

大多数长期租赁协议由续约条款组成，在第一个30年过去后，提供30年的续租。虽然有些租赁协议提供了不止一次的续约机会，但大多数只提供一次这样的机会。

需要注意的是，续约条款允许续约，但不能作为自动续约。房东的合作对于执行续约是至关重要的，没有合作，续约就无法完成。因此，外国人应注意不要在没有明确保证可以续租的情况下签署长期租赁协议。

假设你购买了一栋公寓的租赁权，并签署了30年的租赁协议。如果你已经支付了总的租金金额，并决定在十年后搬走，可能会涉及到协议上剩余年限的问题。

在这种情况下，你可以选择通过转租协议的剩余年限来出售公寓。根据泰国法律，原始租赁协议必须明确允许转租，这种选择才是可行的。在签署30年的租约之前，请确保协议中明确允许你转租该房产。

另一种选择是在租赁期满前将剩余的期限转让给外部人士。同样，原始租赁协议必须赋予你转让租赁的权利。你还必须确定转让税收的责任方，以避免冲突。

根据泰国法律，租赁协议的条款被分为两个不同的类别。第一类涉及租赁权利。租赁权利条款与租赁期限、租金、使用、转租权和维修责任有关。如果房东决定出售房产或去世，这些租赁条款在租户和下一任房东之间仍可执行。

第二类包括非租赁权利，指的是租户和房东之间达成的协议，包括续约条款和继承条款。如果前者出售房产或去世，这类协议对新房东不具有强制力。

如果你想拥有一套公寓，但该开发项目已经达到了外国所有权的限制，你可以选择购买公寓，先向开发商支付30年的租约。这种行为被称为租赁所有权，必须谨慎执行以确保开发商的诚信。

如果你一次性支付30年的租金，开发商很可能仍要承担年度税款。这种税款通常为估计年租金的12.5%。开发商还必须将与业主委员会管理有关的所有权利转让给你，这样你在大楼的运营和管理中就有发言权。

泰国法律规定，如果租户去世，租约就会终止。假设一个租户购买了一份30年的租约，但在15年后就去世了。租户的继承人将不会自动获得剩余期限的房产权利。

有几个途径可以缓解这个问题，首先是在租赁协议上指定租户和他们的继承人。如果承租人随后意外去世，其继承人将有权继续租赁该房产。

另一个行动方案是在原始租赁协议中加入继承条款。这种条款规定，如果租客死亡，房东必须将租约转给租客的继承人。

这种解决方案有两个主要问题。首先，继承条款只在租户和最初的房东之间有效，如果房产被出售或最初的房东去世，则不能对下一个房东执行。

此外，承租人的继承人只能根据继承条款获得 "真正的 "租赁权，而包括续约条款在内的附加条款将无法继承。

大多数外国退休人员喜欢住在有花园的小房子里，而不是住在大楼的公寓里。这类人可以通过租赁由房屋组成的小块土地来留在独栋别墅里。这样的租赁协议类似于公寓或寓所的租赁协议，可以构建为短期或长期租赁协议。

在泰国，外国人在法律上不能拥有土地，但他们可以拥有建筑物。许多外国人租用土地并建造房屋，这需要租赁土地并注册地表权。

地面权作为一种租赁协议，允许外国人支付租金，并在泰国土地局登记租赁协议。地面权可以登记为30年有效，并有更新条款。这种权利的主要好处是承租人的继承人自动继承权利，而且转让也相对简单。

有了地上权，承租人就可以合法地获得建筑许可证，并在租赁的土地上建房。租户在其上建房的土地的所有者被进一步激励去履行续约条款，而出售该房产对他们来说涉及更多的困难。

当租赁期和地上物权不再起作用时，土地所有者有两种可供选择的行动方案。他们可以终止租约并购买建在该地产上的房屋，也可以要求拆除房屋，以恢复土地的原始状态。